本帖最后由 琅琊王导 于 2018-7-11 10:36 编辑
生活在余姚永远不缺新鲜事，而有件事一直是大家口中谈论的主题，那就是房子和房价。本人也在今年买了套二手房，买房看房中的所有流程和大学生购房补贴申请都经历了一遍，从一个小白到现在对房子的户型好坏都能一下了然，而其中的故事曲折就想跟大家分享一下。 从去年开始因为棚改的政策，余姚的房价一直往上涨。身边的不少有人劝我买房，更重要的是想给孩子更好的教育环境，就下定了买房的决心。到底还是俗人一个，随大流。但是对于中国迷雾笼罩的房地产市场，任何看跌看涨的言论都靠不住，而对于真正需要买房的，还是建议尽早入手。 而作为小白的我，也不知道该从哪里入手。刚好隔壁镇上有个新楼盘在销售，所以跟老婆杀了过去。销售热情的接待了我们，同时告诉了我们一个不好的消息，就是该楼盘的房子已经所剩不多。原来不久前来了一群上海人，他们出手就是大手笔，每个人一买就是几十栋。而且余姚的每个镇上都有他们的身影，可以说余姚房价这么高，有他们的一部分功劳。所以我们要强烈谴责上海┄┄，不，强烈谴责上述的炒房投机行为。 之后销售就带我们看房，说实话那时候对于户型好坏、干湿分区、公私分区一概不懂。只是凭直觉对其中的一间房子还挺满意的，价格也接近我们的预算，而且离余姚市也不远，当时有点心动的。 第二天销售打来电话问我房子考虑的怎么样。说有人看上我那套房子，就快签合同了，由于是其他销售的客户，她怕拿不到提成，要我赶紧下定决心，现在就到售楼处来争取下。我一听有点懵了，我这边还在考虑中，半路却杀出个程咬金。我赶紧打电话跟老婆商量，结果她也没主意，一切决定由我做。我冷静下来想这会不会是房产的套路，故意制造恐慌。所以我就没有理睬销售。 下午销售又打来电话，说合同已经签了，房子已经没了，言语中还有责怪我的意思。我静静的听她说了，随便应付了几句就把电话挂了。就这样过了几天，就在我准备看其他楼盘时，销售又打电话来，说我之前看中的那套房子又可以卖我了，签约的那个客户因为征信问题，把那套房子退了。我在电话那头静静的看她表演，礼貌的挂断了电话。 这是我买房的第一个心得，买房之前你可以有各种想法，但要真正签合同付钱时，一定要事先考虑清楚，百分百确定。任何销售的套路和饥饿营销的手段都不应该影响你的判断。毕竟房子肯定是会有的，即使现在错过了，以后还是能找到你心仪的房子的，但如果这么大一笔钱随便花出去了，真出了问题就要一辈子的时间去后悔了。 通过这次看房让我学到了不少，也懂了不少，算是买房前的演习吧。然后我们开始了在市区的看房买房之路。这之中的过程曲折更多。 7.6上午更新==================================================================================================================== 有过上次看房经历后，我也明白买房不是一蹴而就的，有机会就要多看几次，可以积累不少经验少走弯路。但新楼盘也就那么几个，去多了销售也就认识了，不免会有些尴尬，所以我也开始关注二手房。 二手房信息在明生活APP上就有(免费打广告)，看到市区A小区有二手房在卖，该小区的地段好，对应的学区也不错，联系了中介后就过去了。 到了之后感觉房子有点老旧，装修也很一般，户型尚可，通过客厅就是阳台，南北通透还算可以。而房子不大，所以也就谈不上公私分区和动静分区了。最关键的就因为占据地理优势价格很高。整体看下来只能算合格，可以作为备选方案。既然说到户型，我就转载网上看到的一篇文章，来自知乎。
作者：金硕
链接： https://www.zhihu.com/question/19669880/answer/23124062
来源：知乎
著作权归作者所有，转载请联系作者获得授权。
首先讲两个概念：
开间、进深：习惯上，我们把房间的主采光面成为开间（面宽），与其垂直的称为进深。也可根据房间门的朝向来确定开间和进深，房门进入的方向的距离为进深，左右两边距离为开间。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBJ100-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。（卧室以床顺着摆放的方向为开间，床头依靠的墙宽度为“进深”，卧室内布置床时，床头一般不靠窗台摆放）
一般意义上的户型方正就是指户型的进深与开间之比合理。进深与开间之比一般介于1:1.5之间较好。进深过大，开间过小，会影响户型采光通风，房间内会显得比较暗；而进深偏小，开间过大不利于房间保温，浪费能源，北方尤其如此。比较方正的户型能做到采光通风与保温两者间的平衡。
一个好的户型，除了户型方正外，还有其他一些原则，主要有：
1.动静分区
2.干湿分区
3.公私分区
4.通透良好
5.动线合理
6.尺寸合理
1.动静分区
动区：客厅、餐厅、厨房、次卫等。
静区：卧室、书房、主卫等。
动区是人们活动较为频繁的区域，应该靠近入户门设置，尤其是厨房；而静区主要供居住者休息，相对比较安静，应当尽量布置在户型内侧。两者分离，一方面使会客、娱乐或者进行家务的人能够放心活动，另一方面也不会过多打扰休息、学习的人，减少相互之间的干扰。详见以下范例：
动静分区合理户型（卧室布置在户型深侧，距离入户门较远）
动静分区不合理户型（次卧距离入户门较近，客厅活动对次卧影响较大）
2.干湿分区
干湿分区是指厨房、卫生间这两个湿气较重且较容易产生脏污的房间应与精心装修的怕水怕脏的卧室等尽量分离。厨房是家居生活中最主要的污染源，噪声、油烟油污、清洗污水等集中于此，因此厨房的布置要尽可能的靠近进户门，远离卧室、客厅；其次厨房与卫生间是住宅中水管的集中地，从施工成本、能源利用、热水器安装等角度考虑，厨房应与一个卫生间贴邻而处。目前市面上的大部分户型还是考虑到了干湿分区，厨房一般也是设置在入户门最近的位置，但仍有少量灾难级户型，户型完全没有考虑厨房应当如何合理布置。
3.公私分区
户型具有私密性的要求，能够适当保护居住者隐私。户型的私密性主要需做到两点：首先在入户门外向户型内望去时，玄关处应当有所遮挡，避免站在门外就能对屋内一览无余；其次是户型内部客厅、餐厅等公共活动空间与卧室等较为私密的空间有视觉上的遮挡，避免在公共区间就能对私密空间一览无余，做到一定程度的“公私分区”。
公私分区较好户型（参见前面讲开间和进深的户型）
公私分区较差户型（卧室门直接开在客厅墙壁上，客厅内可看见卧室大部分）
4.通透良好
通透性主要是指户型的通风和采光性能。要保证户型具有良好的通透性能，首先要求户型要有良好的进深开间比，即户型比较方正；其次户型最好有两面可以采光和通风，相对两面采光通风最佳（如南北、东西），其次是相邻两面采光（如东和南、南和西、西和北等），只有一面采光通风效果最差。另外厨房厕所是湿气比较重的两个区域，要尽量做到独立采光通风，也就是避免暗厨暗卫。
通透性最佳——对侧采光通风
通透性次佳——相邻侧采光通风
通透性不佳——单面采光通风
5.动线合理
动线是指人们在户内活动的路线，动线流畅与否将影响人们进行各种活动时能否实现顺利转换。户型的设计影响到动线的走向，而动线的走向会影响到居住的品质。好的动线能够提升小户型利用率，而差的动线会使大户型变得“大而无当”，浪费空间。户内主要动线有三类，分别是居住动线、家务动线、来客动线。
动线良好（从入户门进客厅、卧室、厨房的三条条线不会交叉）
动线较差户型（进厨房要穿过客厅，进主卧要穿过客厅，客厅都成公共走廊了，另外厨房布置在户型深区，卫生间距离主卧和次卧都很远，且正对大门，该户型堪称灾难级）
6.尺寸合理
地价越来越高，房价越来越高，大户型的高总价让许许多多买房一族难以承受，市场中涌现出越来越多的小户型、超小户型、迷你户型等等，户型的总面积从四五十平米甚至降到十一二平米，较小的面积对应的是较低的总价，小户型日益受到购房者的亲睐，蚁族部落不断壮大。户型朝着小型化方向演进，户型越来越小的同时购房者不免要问：究竟多大的空间尺寸能够满足人们生活的最低限度？（考虑限度主要从家具的尺寸出发，从电视机、床、柜子等的长宽高推导最低尺寸要求，这里就不细说了）
户型不能过小，那是不是越大越好呢？不是的，卧室、客厅等超过了一定空间尺度反而会造成空旷感，降低居住者的舒适度。
说几个主要的尺寸：
客厅开间不宜小于3.6米。
主卧一般采用3.3×3.6、3.6×3.9.3.9×4.2或4.5等几个尺寸，最小不得小于3.0×3.3。
次卧一般采用3.0×3.3、3.3×3.6。
书房可以比次卧更小一点，面积6-10㎡就可以，进深开间要求没那么高。
厨房净长不宜小于2.1米，净宽不宜小于1.5米。
卫生间一般4平米左右，尺寸多为2×2、1.8×2.2。
阳台、玄关等等就不细说了。
另外风水角度入户门进来不要是个大走廊，或者正对厕所门。厕所门也不宜正对卧室门等。其他的就知道的不多了。
7.9上午更新====================================================================== 没想到这个帖子被送到了首页，真是受宠若惊，这个帖子我一定会写完整。当中还会穿插写我买房的心得，如果各位有兴趣可以看下去。 上面写到我在A小区的第一次看房经历。第二天我朋友给我打电话，他知道我真在买房，刚好他亲戚有套房子在卖，位置在B小区，离A小区不远。我赶紧请了个假跟朋友过去了。等到了地方，我眼前一亮，这房子我太中意了。房子挺大的，而且装修很好，楼层是位置也都很好。价格虽然超出我的预算，但是市场价要低，还在能接受的范围内。这房子的各方面都挺满意的，感觉就是为我量身定造的。再加上是朋友介绍的，可信度就更高了。事情就这么顺利，但是我隐隐中感到一丝不安，感觉好像还有什么问题没有问到。然后就在我们谈一些细节问题的时候，我突然灵光一现，我问房东：房子的户口迁出没有？ 房东犹豫了一下说：还没有。 我马上有种不好的预感，继续问：房子卖掉后应该会迁出吧，大概什么时候。 房东支支吾吾的说：可能……会很快。 我感觉有点懵，我朋友也觉得有点不对，再三的追问房东。房东终于说出了实情。原来是房东要离婚，把房子卖了做财产分割用。也就是说男女双方都还没有买好房子，这里的户口迁出后，就没有地方入户了，除非入户到乡下的父母家。但他们有个孩子还在读幼儿园，如果户口迁到乡下，他们的孩子上小学就只能在乡下了。而B小区对应的小学很好，他们不想放弃。 问题搞明白了，房间里的三个人都不说话了，空气顿时安静了下来，每个人都情绪复杂。我有点沮丧，难道是空欢喜一场。我朋友又怨恨又内疚，怨恨的是房东要离婚和户口的事情他竟然不知道，房东也没告诉他，而对我有点内疚的情绪。而至于房东是离婚的后悔还是其他，就无从得知了。 之后我们都各自回去了。接下来几天我打房东好几次电话进行沟通，朋友也从中斡旋给出不少解决方案，但还是没能把户口的问题解决。就这样我这一次看房又失败了。 在这里我也给大家一条重要的建议，就是买二手房的时候，一定要问清楚房东的户口迁出没有，什么时候迁出，特别是买学区房的时候。因为房东户口不迁出，你们的户口是迁不进去的。这样买了学区房也就没意义了。而到时再要跟房东沟通解决就难了，甚至演变成仇敌都有可能。
7.11更新================================================================================== 回复中有人问到怎么查二手房原户主户口是否已迁出， 就在这里回答下。提供准备的房产地址或利害关系证明，直接去辖区派出所户籍管理科申请查询。如果自己去查询可能会碰到一定的麻烦，不过这个可以交给中介去做，这是他们应该做的。 还有一个需要查询的是房产查册，目的是要确认产权清晰，主要是确认两点： 1、确认跟你签订合同的是就是房产证登记的那个人，如果房产证上有多个人的名字，那么原则上这几个在合同上都要签名。 2、确认房子是否被抵押，是否有贷款，贷款是否已还清。特别是房子是否被抵押很重要，有些无耻的房东把房子抵押出去了，但还是昧着良心把房子卖给你，如果你真接盘了，连后悔的机会都没有了。 而至于房产查册怎么查，是到房产交易中心查询，到时你会得到下面这两张纸，注意红笔圈出来的部分，这里就是说明房子的抵押情况。记住是两张纸，有的中介会把第二张纸藏起来，欺骗那些小白。当然这个查询工作也是由中介去做的，到时你可以让对方提供。
还有几点我认为比较重要的： 1、如果买期房要问清楚得房率是多少，比如标示总共100平的房子，其实是不到100平的，因为还有一部分是公摊面积，所以这要问清楚。 2、二手房的话要确认房东买了是否满5年，如果满5年你只要交个契税就可以。如果不满5年，房东需要交另外一大笔税，所谓羊毛出在羊身上， 这笔钱最后还是会算在房价中去。 3、确认房子的产权是几年，特别是二手房。比如二手房产权是50年，房东已经住了25年，这时你再入手就不合算了，当然你很自信这里能拆迁的就随意。
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发表于 2018-7-5 13:40:10
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