2004CPA税法笔记之土地增值税法

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土地增值税法（中华人民共和国土地增值税暂行条例）
国务院　1993.12.13颁布　1994.1.1实施
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人
⒈不论法人和自然人
⒉不论经济性质
⒊不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人
⒋不论部门

征税范围：
⒈转让国有土地使用权；
⒉地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
征税范围的界定：
⒈土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。
转让的土地，其使用权是否为国家所有，判定标准之一。
集体土地自行转让是违法行为，对违法将集体土地转让给其他单位和个人，应在有关部门处理、补办土地征用或转让手续变为国家所有后，纳入征税范围。
⒉土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。
产权是否发生转移是判定标准之一。
⑴征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入（契税）；
⑵征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。
⒊土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。
是否取得收入是判定标准之一。
无论是单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使用权一并转让的，只要取得收入，均属征税范围。

若干具体情况的判定：
⒈以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的（属征税范围）
⑴出售国有土地使用权的（三通一平后，空地出售）
⑵取得国有土地使用权后进行房屋开发建造，然后出售的（房地产开发）
⑶存量房地产的买卖
⒉经继承、赠与方式转让房地产的（产权转让但无相应收入，不属征税范围）
⑴房地产的继承（虽发生房地产权属变更，但原所有人未取得收入，不属征税范围）
⑵房地产的赠与
①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的
②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
⒊房地产的出租（出租人虽取得收入，但产权未发生转让，不属征税范围）
⒋房地产的抵押
在抵押期间不征收土地增值税；待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。对以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应征。
⒌房地产的交换
此行为中产权发生了转移，交换双方取得实物形态收入，应征。
但对个人之间互换自有居住用房地产的，经税务核实，可免征。
⒍以房地产进行投资、联营
投资、联营一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收；对投资、联营企业将上述房地产再转让时，应征收土地增值税。
⒎合作建房
双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免；建成后转让的，应征。
⒏企业兼并转让房地产
企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收。
⒐房地产的代建房行为
指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为，其收入属劳务收入性质，不属土地增值税征税范围。
⒑房地产的重新评估
指国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而使其升值的情况，不属征税范围。

土地增值税四级超率累进税率表
级数        增值额与扣除项目金额的比率        税率        速算扣除数
1        不超过50%的部分        30%        0
2        超过50%~100%的部分        40%        5%
3        超过100%~200%的部分        50%        15%
4        超过200%的部分        60%        35%       

应税收入的确定（包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益）
⒈货币收入，向取得方收取的价款
⒉实物收入，需对实物形态的财产进行评估
⒊其他收入，此类型较少见，其价值需进行专门评估
扣除项目的确定
⒈取得土地使用权所支付的金额
⑴纳税人为取得土地使用权所支付的地价款
协议、招标、拍卖，支付的土地出让金；行政划拨，补交的土地出让金；转让，支付的地价款
⑵纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用
为办理有关手续，缴纳的登记、过户手续费
⒉房地产开发成本
⑴土地征用及拆迁补偿费：
土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁净支出、安置动迁用房支出
⑵前期工程费：规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、三通一平
⑶建筑安装工程费：分出包、自营
⑷基础设施费：开发小区内管道、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等
⑸公共配套设施费：不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出
⑹开发间接费用：指直接组织、管理开发项目发生的费用，如工资、福利费、折旧费、修理费等
⒊房地产开发费用
指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用，但作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而按《实施细则》的标准进行扣除。
财务费用中的利息支出，凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
⑴利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；
⑵对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%以内计算扣除。
⒋与转让房地产有关的税金
指转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。教育费附加视同税金。
房地产企业转让时缴纳的印花税列入管理费用，在此不允许单独扣除；其他纳税人允许在此扣除。
⒌其他扣除项目
对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和，加计20%扣除。此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人不适用。
⒍旧房及建筑物的评估价格
指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
转让旧居的，应按房屋及建筑物的评估价格，取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额，计征土地增值税。
对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。

应纳税额的确定：
增值额：土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额
增值额=应税收入-扣除项目金额
增值额与扣除项目金额之比=增值额÷扣除项目金额×100%（用以确定适用税率）
土地增值税应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除数

纳税人有下列情形之一的，按房地产评估价格计算征收：
⒈隐瞒、虚报房地产成交价格的——应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入；
⒉提供扣除项目金额不实的——应由评估机构按房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估，税务机关根据评估价格确定扣除项目金额；
⒊转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的——由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

税收优惠一、对建造普通标准住宅的税收优惠
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征；超过20%，应就其全部增值额按规定计税。
税收优惠二、对国家征用回收的房地产的税收优惠
因国家建设需要依法征用、回收的房地产，免征。
税收优惠三、对个人转让房地产的税收优惠
个人因工作调动或改善居住条件而转让原自有住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征；居住满3年未满5年，减半征收；未满3年，计征。
税收优惠四、对1994.1.1前签订转让合同的房地产的税收优惠
⒈1994.1.1前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征。
⒉在上述免税期内再次转让房地产及不符合上述规定的房地产转让，如超出合同范围的房地产或变更合同的，按规定征。

纳税地点及纳税申报：
土地增值税的纳税人应向房地产所在地（坐落地）主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内（在转让房地产合同签订后的7日内）缴纳土地增值税。
纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。
⒈纳税人是法人的
当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。
⒉纳税人是自然人的
当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在住所所在地税务机关申报纳税；不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。