三联生活周刊：中国小区的高层住宅未来会“贫民窟化”吗？

晨枫 · 发表于 2024-4-28 09:23:37

专家访谈，主要观点：

尹稚：[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]高层建筑的定义其实主要是跟着不同高度的防火规范走。一般意义上，如果用老百姓通俗的理解来讲，6层以下算多层，6~12层，也就是大约36米以下，称为小高层，12到30层就进入高层了，30层以上基本就突破100米高度了，通常我们在定义上称为超高层。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但对高层住宅的质疑很早就有，主要是针对安全隐患，就是高层火灾的频发以及高层扑救的不容易。我国消防主要是以消防车辆、云梯为主的扑救方式，支持不了那么高楼宇的火灾扑救。现在我们大部分消防车云梯爬个30米没什么问题，但上世纪八九十年代，老解放车改装的消防车辆，云梯能上8米就不错了。所以当时有些专家就说高层住宅，包括非住宅高层建筑将来会留下很多的火灾扑救隐患，但是在巨大的地价利益，巨大的解决住房问题的现实压力面前，这些隐患不是决策时优先考虑的东西。占上风的呼声是先把老百姓的住房条件改善了。
这种集中的大规模高层住宅建设，当它的技术寿命到期时，改造难度、改造代价是较大的。[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]大楼结构有老化的一天，楼里边的水暖电，所有的管线设施设备都有老化的时候。相比多层住宅，高层的输配系统复杂得多，比如多层给水用不到高压泵，高层给水都是高压泵、高压管线，或者用高位水箱，成本要高出不少。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]即使按照完全达标要求，很多技术寿命也就是50年。我们早期建的那些高层建筑，现在已经到了技术寿命晚期了，已经有各种各样的问题出来了。包括电梯的老化，管线老旧，跑冒滴漏等等这些问题，维护费用也很高。
等到维修解决不了问题，很多东西失去使用价值时，就涉及到第二个问题：如何拆除？[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]拆除高层跟拆一个6层楼可不一样，极度复杂。2008年，我在汶川那些极重灾区，主持抗震救灾规划。拆一个多层危房很简单——用一个重载的吊车把钩机直接吊到屋顶上，一层一层刨就完了。刨的时候做一定范围的防护就能避免砸伤人。高层就不能这么拆了。100米左右往下落一矿泉水都能砸死人，不要说落下板砖。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一般国际上通用高层拆除就是定向爆破。简单说就是在建筑上打无数的眼，埋无数的速燃剂（铝热剂），把房子结构溶解掉，破碎化。整个房子“酥了”后还要控制它的方向保证垂直塌下来。这个代价、成本是非常大的。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]国内有一些个别县城受地形限制需要盖高层住宅，特别是一些深山峡谷里的县城，地势非常狭窄，就巴掌大一块可建设用地，在人口在增长过程当中，被迫选择高层发展模式，这个是可以理解的。
但是，在大多数地方，三四线城市、县城的高层超高层住宅基本不可能住满，空置率是非常高的，因为这些地方并不需要那么多高层建筑。[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这是荒唐决策的产物，其原因包括市场投资的不理性，地方政府对政绩的追求。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]目前可以预见的是，往后，国内高层、超高层住宅楼建设会越来越少。北京市副中心建设就明文规定，住宅不许超过36米，大规模解决中国住宅有无问题或者讲刚需问题的高峰期已经过去了。以居住使用为主的住宅已经临近饱和期，群众需求也不一样了。以前有无成套住房是第一重要的事，现在舒适安全、环境质量慢慢成为更重要的考量。