谈房价不要凭感觉，要看数据分析

13738416223 · 发表于 2021-11-10 09:36:30

画的不好希望大家凑合下看看。房价是个综合各方博弈的结果，目前想到的因素有这些，希望大家补充。

首先谈谈蒸发量，就是指对房价有负面作用的因素
1人口离去。指老龄化离世和人口外流。
2热钱撤出。三十年前刚我国刚开始作为世界工厂的时候大家都是一穷二白很少有钱投资楼市，可是世界上其他富裕的国家肯定有聪明的资金已经布局我们的楼市。看好我国的房地产发展，就像今天的越南，虽然疫情严重，我国肯定也有已经赚到钱的人长期看好越南发展已经投资进去了。相反如果投资热钱流出也是会对房价产生影响的。
3大型企业搬离。大型企业员工对当地的置业影响肯定很大。尤其是高科技高收入的企业。
4货币政策收缩。商品供应不变的话货币收缩商品价格就跌，货币放松就涨，这商品可以是公司股票，房子，以及其他商品。

降水量

1热点投资，包括热点题材，和其他投资行为。热点题材典型的有杭州亚运会这种题材。其他投资就多了，像之前说的国际热钱流入，以及一些个人和企业有闲钱，没地方投的时候也会选择楼市，包括一些贪官。

2老城危旧房搬迁改造，像余姚前几年房价的上涨其中有很大一部分原因是老城区改造，但是这个因素影响很短期，就像股市里的热点题材，影响力也没蓝筹股大
3高质量的好企业。这个是中长期的影响因素。像舜宇对于余姚，阿里对于杭州还有茅台之类。如果一个地方的经济被一个企业绑架的越牢，那一个企业的发展好坏就对当地的房价影响越大，像东北资源型企业一倒闭，那当地的房价那就一个惨字可以形容，相反，一个高质量的好企业入驻一地，那影响也是很大的。

4货币宽松放水，疫情期间美联储的货币极度宽松放水就是很好的一个案例，美联储龙头全力打开，美股以及全球商品大幅上涨。

5年轻人的手首套刚需置业，尤其是丈母娘无房不婚理论，随着光荣妈妈最小的那个孩子的孩子都已经基本结婚了这个因素也会快速回落
6二套改善，这个因素很机动，因为很多人需要改善的时候会看当时房价走势，涨就买，跌就观望
7市政配套，公园地铁之类。这很好理解。有个典型，雄安新区。

接下去谈谈接水的这个碗。因为这个水位线高低这个碗也很重要。
1地区范围的划分。像余姚和慈溪就是典型。经济类型都是以民营企业为主。除了杭州湾新区两地的经济总量也几乎一样。但是余姚房价比慈溪贵三五千左右，因为余姚市区往南往东就是山区，难开发。慈溪市区离南边山区还有一段距离。相当于慈溪的碗要大，同样的降水量和蒸发量的情况下这碗里的水位也就低了。再看看义乌。义乌的经济总量和余慈溪的话更夸张的就是义乌和余慈的房价了。看了义乌这个碗大小就知道为什么了
2教育资源，虽然学区房概念会渐渐退出，但是一个好学校还是很多家长的首要选择。这个因素适用在同一城市内不同学区

3可开发土地，像一个地方如果多山，多水，可以开发的土地很少，那这地方的房价涨起来就很容易了，像香港。虽然主因是居民收入高，可是香港的地势和极度缺乏的土地也是推波助澜的大因素。

房价是各个因素博弈的最终结果。像这两年美国大量放水，前两年房价也快速上涨，甚至抢房。最近有消息要放缓买债，也就意味着加息倒计时了。因为交房后等到可以卖也要一段时间，所以很多人就开始犹豫了。货币政策只是中短期影响因素。欢迎大家补充其他因素

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