地方政府救市前仆后继芜湖力度空前，余姚会跟进么？

房产小管家 · 发表于 2012-2-10 08:46:16

　　地方政府博弈楼市调控，“对策”迭出。继佛山试探放松“限购令”未果引发关注之后，安徽芜湖又以财政补贴“割肉救市”，走上舆论的风口浪尖。
　　2月9日，芜湖市政府公布了《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》（下称《意见》），包含契税100%补助、特定面积及特定人群购房补贴、购房落户等政策。相比此前广东佛山酝酿对四类人放松限购却“朝令夕撤”、安徽马鞍山仅全额补助首套房契税，芜湖此番楼市新政，力度之大为调控期间所罕见。
　　有市场分析人士认为，芜湖此举一定程度上反映了部分地方政府盼望楼市调控松绑的急切心态，未来部分二三线城市可能会群起效仿。
　　地方政府：预料“较大反应”
　　芜湖市政府的《意见》明确：2012年1月1日至2012年12月31日期间，芜湖市区购买自住普通商品住房，在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税100%的补助。其中，对于购买90平方米以下自住小户型商品住房的，财政部门再给予50~150元/平方米不等的补贴。
　　为“鼓励实用和专业人才在芜湖就业创业”，具有中专及以上学历或初级及以上专业技术资格的购房人，除享受100%契税补助外，还能分别获得100元/平方米、200元/平方米（硕士、副高）、300元/平方米（博士、正高）的购房补助。
　　与此同时，外地人员在芜湖市区购买商品房人均面积达15平方米以上的，可准予房主及共同居住的直系亲属户口迁入；外地人员在芜湖市区购买45平方米及以上的新建商品住房，本人、配偶、未婚子女户口可迁入。
　　尽管《意见》称上述政策的意图是“引导合理住房需求，改善居民居住条件”，但在绝大多数业内人士看来，在楼市长期低迷的大背景下，这些政策客观上的救市效果不言而喻。
　　对于这些政策的“出头鸟”色彩，芜湖市政府似乎早有心理准备。昨日，芜湖市有关部门一名工作人员对《第一财经日报》称：“我们此前也预料到政策出来后可能会引起比较大的反应，所以事前已经决定暂不透露更多的细节。”
　　参与此次《意见》制定的芜湖市财政局有关负责人则对本报表示：“市政府将于2月10日召开新闻发布会，详细介绍该政策的初衷、实施细节等问题。”
　　割肉救市，源自土地财政难舍
　　事实上，芜湖自去年下半年起就在“温和托市”，此番新政是对原有政策的延续和加强。
　　2011年5月20日，芜湖市政府印发《关于进一步加强房地产市场调控保持房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》，其中已经包括了100%契税补助、购房补贴和购房落户等优惠政策。只不过当时的补助力度较小，门槛较高。
　　市场分析人士几乎一致认为，芜湖此次加码购房优惠，原因是楼市长期低迷对地方经济带动作用减弱。有人进一步分析称，从短期看，契税补助、购房补贴等将增加地方财政负担，芜湖为救楼市，已开始对自家财政“割肉”，之所以能忍这个痛，根本上是难以摆脱对土地财政的依赖。
　　中国房地产信息集团分析师薛建雄对本报评论称，芜湖近几年GDP增速特别快，其中房地产投资是主要拉动力量。但受到楼市调控政策影响，近两年当地房地产销售额增长放缓，土地出让收入更是负增长。
　　历史数据显示，2010年芜湖土地出让金为116.3亿元，2011年则缩减至83.69亿元，芜湖当地一房地产人士昨日对本报表示，2011年芜湖新增大量商品住宅供应，总体供过于求，加上楼市调控影响，导致楼市观望情绪浓郁，“除了一些推行降价跑量策略的楼盘销售还可以之外，价格不动的楼盘很难成交。”
　　另一名不愿意透露姓名的业内人士则认为，芜湖市是皖南地区经济最发达的城市，相对来说房价也是最高的，此次政策加码鼓励刚性需求购房，可帮助开发商消化高库存，缓解资金压力，防范中小型房企“跑路”风险。
　　德佑地产研究主任陆骑麟也认为，这些措施表面上看将使政府承受一定支出压力，但是，一旦这些措施促成当地楼市回暖，地方政府可以通过其他税收种类弥补，更重要的是，楼市回暖将缓解开发商资金压力，增加土地市场热度，有利于土地出让金的提高，同时也有利于开发商的后续开发建设，进而促进地方经济的增长。
　　捅破地方“明控暗救”窗户纸？
　　纵观全国各地楼市，春节后绝大部分依然“冬意沉沉”，此时此刻，调控的走向无疑是市场乃至各地政府的关注焦点。鉴于许多地方都有“救市”之心，只是对中央坚持调控的意志有所顾忌，芜湖此举会不会捅破各地“明控暗救”的这层“窗户纸”？
　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，近期中央政府表示要巩固房地产调控成果，故预计楼市整体调控基调仍未转向。不过此次芜湖新政一定程度上反映了部分地方政府对楼市政策松绑的急切心态。
　　一位不愿透露姓名的业内人士认为，此次芜湖推出的优惠政策尺度较大，若成功施行，或将会有更多城市跟进。
　　但中国指数研究院副院长陈晟认为，同此前马鞍山一样，芜湖楼市新政的针对性是鼓励刚需，这与中央的精神并不相违背；但各地在执行这类政策的时候，必须对购房者享受补贴的资质进行严格认证。
　　“从鼓励消费，提振内需的角度来看，我个人认为各地类似的政策很有可能会相继出来。” 陈晟说。
　　陆骑麟则表示，部分二三线城市有可能效仿芜湖这一举措，尤其是一些地方经济对房地产业依赖度较高的城市，它们对于房地产市场的回暖有着较为迫切的希望。
　　不过，多数分析人士认为，上海等一线城市效仿这种措施的可能性很小。
　　陆骑麟指出，一方面，一线城市的楼市调控一直处于各方关注焦点，一旦公布这样的政策，将面临很大压力。另一方面，一线城市的房价远高于二、三线城市，如按照芜湖的补偿标准，对成交的拉动作用有限，徒然增加了政府开支，有可能成为沉重的财政负担。
　　综观近期各地鼓励购房的种种措施，除了财政补贴之外，许多地方也采用了标准微调的手法，如中山市调整楼市限价令“上限”，从原来的5800元/平方米调整为6590元/平方米；广州市称正在研究差别化“限购”；北京也正在研究外地来京人员凭居住证适用北京市民购房规定的可行性。有的地方也采用调整普通住宅标准、上调普通住宅指导价的手段以降低购房税费成本。2月7日，天津市上调普通住宅指导价，据估算可令购房税费成本降低六成左右。
来源：第一财经日报