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发表于 2019-6-19 10:12:13
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IP 属地：浙江
我再发一下翰林苑存在的问题，有图有真相。
赛格特翰林园存在的主要问题
赛格特在宣传过程中，无论从平面宣传，流媒体宣传，宣传册，沙盘展示以及销售描述中，多次以“高端纯洋房”“大厅会所设计”“人车分流”等词汇作为卖点，对消费者进行大力的宣传，而这些宣传要约恰恰是业主为了改善居住环境而选择翰林园的主要因素。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
《商品房销售管理办法》第十四条：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
一．架空大厅及通道
楼盘定位：高端纯洋房、豪华园区、阔绰大堂、华贵电梯、高端品质、精品铸造。
样本册宣传：赛格特翰林园从回家的路上开始营造尊贵的居住氛围，从豪华大气的园区入口到阔绰的单元大堂，再到华贵的电梯厅，营造安定美好的居家氛围，回家的感觉更加纯粹。
媒体宣传：赛格特翰林园秉承26年匠心品质，实力铸造精品，以追求完美的工匠精神，打造余姚纯粹洋房。在余姚开启一段繁华与精致兼得的纯粹洋房
上图为样册中对架空泛会所设计的宣传效果图
上图为处于交付标准的10号楼的实际成品图
PS：请问，豪华和品质在哪？
综上，众多业主购买翰林园的出发点为高端纯洋房设计，高标准品质，高舒居生活，而现房却违背纯粹洋房定位，降低舒居标准，缺乏精品精致。项目销售时曾一度以大面积首层架空泛会所设计，构筑独立半私密组团庭院，成为全龄层业主休憩的绝佳场所作为卖点，该亮点直接构成业主购买的重要因素之一。
从目前来看，根本找不到开发商所宣传的“休憩的绝佳场所”的卖点。大厅如地下室一般的构造，透水混凝土铺面，粉刷的内壁，有的吊顶甚至明管放置，电梯门框为了偷工减料采用石塑板材，破烂的楼梯和墙面，与高档的外景格格不入，白墙涂料极易留下脚印，严重的影响了居住的品质。
开发商一个大卖点-所谓的架空设计，成为了一个不伦不类的鸡肋。
此外大厅的墙壁、楼梯及电梯存在用料问题，皆有违精品铸造及高品质舒居的理念，广大业主希望开发商拿出诚意，兑现承诺，做出积极有力的整改，还业主一个舒适的家园，高端的纯洋房。
整改诉求：还原会所设计理念，阔绰大堂！
1. 大厅铺防滑地砖
2. 墙体、柱体贴墙砖
3. 外柱间打玻璃隔墙，保证防水、防污及加之安全
4. 楼梯铺地砖，更换扶手、
5. 电梯石塑板材包边换大理石。
6. 个别单元一层（已知的1幢、4幢、12幢、13幢、14幢）顶部放有黑色长条状明管，要求翻至地下室顶部。
附件：
上图为实拍13号楼1楼大厅的弱电明管
上图为实拍10号楼一楼大厅
上图为实拍混凝土铺面的大厅
上图为采用石塑材料门框的电梯
上图为宛如老小区的楼梯通道
PS：这真是2019年交付的新楼盘？
上图为翰林园的某单元1楼至2楼的楼梯墙面及墙面细节
二．人车分流及停车位、绿化等公共设施与沙盘不符
案场销售宣传：展厅陈列的沙盘，销售人员多次强调人车分流，地面车位仅为消防验收做准备
流媒体宣传：“纯粹洋房，人车分流，南向大阳台、豪华主卧套……”
上图为翰林园在余姚生活网楼市频道中提及人车分流的宣传
众多业主将人车分流的安全性和规范性列入购房的重要选项，所以翰林园人车分流的承诺是业主购买此小区的决定性因素之一。小区现有的地下停车位已经能满足全体业主的停车需求，多余的地面停车位无益于提升小区的品质；从长远看，假如物业疏于管理，导致业主车辆进入，会造成示范性影响，增加邻里矛盾，私家车的乱停乱放，不仅可能破坏小区整洁，也会对绿化造成影响，同时大大增加孩子们的危险。
而现实中所展现的车位实际图与销售阐述不符，与沙盘构局不符，与人车分流理念不符，更与现代小区的品质不符。
绿化率案场沙盘上车位寥寥无几，销售一再吹嘘，一再承诺，现房却开起了车位列车，多达168个。
因小区实景和沙盘严重不符，严重怀疑小区绿化率是否达到30%的标准。
一般公共绿地面积要求宽度不小于8米，总体不小于400平方米，该用地范围内的绿化地面积不少于总面积的70%,且至少1/3的绿地面积要能常年受到日照。
虚假宣传，虚假诱导，业主无法接受。
希望开发商着手人车分流将行人和机动车完全分离开，互不干扰，真正做到以“人”为本到人车兼顾。
整改诉求：兑现人车分流、按沙盘整改公共设施
1. 车位按沙盘规划整改，并落实门禁设备。
2. 要求可能进入小区的进口（如北区北门设置台阶或者路障）限制机动车进入小区的可能。
3. 在地下停车场，给电瓶车设置一个专门停放的和充电的区域
4. 若绿化率不足，要求开发商复绿
附件：
上图 实际车位设置与沙盘车位及休闲区域设置完全不符
上图为实际车位的展示
三．室内质量问题
1. 未按施工图纸施工，为通过验收而作出的临时性整改：
阳台疑因不符合国家商品房验收，通不过强制性安全标准（中高层、高层住宅阳台栏杆净高不应低于1.10m）而做出的临时性整改措施，同样的问题也见于窗台栏杆处增加木板及飘窗上增加扶手栏杆，强烈怀疑是设计出现严重纰漏或施工单位未按图纸进行施工。
同样的问题也出现在窗台的栏杆位置，作为开发商不仅有义务监督施工单位进行规范施工，同时有义务将设计合理，施工无误，质量合格，业主满意的商品房交到业主手里，而不是将风险项目转嫁给业主。我们需要的是满意的成品房，而不是“这里不对贴块补丁，那里不行加一个支架”的“病”房。
整改诉求：开发商履行国家商品房验收规定，同时保证业主的安全，拆除增高部分，重新对阳台玻璃护栏进行施工，使其达到交付标准。若执行困难，应给予业主适当补偿。
上图为阳台玻璃栏杆扶手上增加部分-金属构件增高
上图为窗台增加部分-金属构件支撑+板材加固 上图为实拍后增加的金属栏杆脱落
2. 楼顶设计及质量问题：
楼顶的出口存在设计缺陷，首先无法对暴雨进行有效的防范，经业主2019年6月13月实地考察（当时天气小雨），隔门闭合状态还是有水渗进来；顶层防水隔热层上铺设的水泥已出现剥落，属于严重的质量问题；顶层平台缺少栏杆，极易造成安全事故。
整改诉求：顶层增加雨棚最大限度的防止雨水直接进入顶层通道；增加护栏；对现有顶层出现的问题进行维修改善
上图为实拍顶层通道 上图为实拍顶层平台
3. 室内其他施工不达标等质量问题
以“结合精致考究的细节处理”为宣传点的翰林园，所呈现的对细节的把握是出乎预料的，多处破损，不堪一击。顶楼和地下停车场存在积水问题。（详见附件3，顶楼漏水渗水及地下室积水问题已采集视频）
整改诉求：交房前检查，修复完善，以达到交付标准。
上图为窗户外墙密封不严易引起渗水 上图为外立面破损
上图为防火栓未交付已断裂 上图为墙面开裂
上图为楼梯涂料剥落 上图为公共设施电缆保护管破裂易引起老化漏电
综上三点,以上是反映了业主真实而迫切的心声，也是业主对品质新家的一种强烈愿景。
也专门本着和开发商友好协商以解决目前所实际出现的问题，而开发商多次推诿，最后勉强坐下来谈。
我方已由几位业主代表，与赛格特王总进行初步沟通，王总只回复一切都按规划图完成。但众多消费者是看售楼处销售介绍、沙盘规划，宣传册，及媒体专栏报道才形成购买力，这些都已成为最有效最直接的要约形式，我们无法在预售的时候见到审批规划图纸，如果宣传一套，规划图做另一套，那么消费者的基本保障在哪里，仅仅是受到了误导和欺骗！
消费者作为弱势群体，在法律上无法应对开发商的专业团队，在财力上无法抵抗开发商的雄厚实力，在时间精力上更抵不过开发商的耍皮无赖，在此唯有请求政府能为我们发声，替百姓说话，为民生做主，协助我们和开发商进行进一步磋商沟通，力求达成一个圆满的结果。
以上问题均已采集图片、视频等相关证据
业主预购房时开发商展示的样板房、沙盘和平面图，不仅作为房屋结构型式、户型的实体展示，也是作为购房者确定是否订立商品房买卖合同的重要参考依据，可视为对商品房所作的说明和允诺，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
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