重磅！121轮，11225元/㎡！蓝城5.8亿元斩获老一中地块！

陈陈陈1227 · 发表于 2019-5-31 21:49:52

故事客栈发表于 2019-05-31 21:17
房产商拍卖所得地块的毛坯商品房，通常是按以下简易方法来估算每平方米的成本价：土地每平方米楼面价+财务成本10%（计算基数土地楼面价）+建安成本3500元/平方米（含建筑、安装、消防、室外管线、智能化、景观、绿化等）+其他费用15%(含税收、管理费、销售成本等）。以土地价折算成每平方米楼面价10000元为例：10000+1000+3500+1500＝16000元，即该楼盘的毛坯房成本估算价为16000元/平方米。当然根据不同楼盘的配置与情况不同，成本价会有上下小幅浮动。上述估算方法大家有不同意见，可以共同友好讨论，切勿互喷！谢谢！

专业

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压力~山大 · 发表于 2019-5-31 22:06:05

房价起码2w一平

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故事客栈 · 发表于 2019-5-31 22:10:08

logo2012 发表于 2019-05-31 20:04
个人觉得这块地不怎么样。路又小，进出不方便。学区应该是阳明中学和阳明小学吧。配套设施没有中梁和河姆渡要好。

阳明中学，富巷小学，实验幼儿园。

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哈瓦那灰 · 发表于 2019-5-31 22:13:49

说炒房水平，余姚ZF比NBZF差十万八千里

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余姚古道 · 发表于 2019-5-31 22:20:09

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求实的陌人 · 发表于 2019-5-31 22:36:28

快点开发……大周边的房子马上坐地起价

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zxmyyzz · 发表于 2019-5-31 22:52:02

这地方不行，以前开审判大会个，

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武胜门头 · 发表于 2019-5-31 22:57:20

潘大哥哥发表于 2019-05-31 19:50
这样看来武胜门以后有机会拆了

等拆很久了

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武胜门头 · 发表于 2019-5-31 22:58:38

2万可以接受

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姚城滑炮 · 发表于 2019-5-31 23:10:50

余姚人有钱

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xiaotang1985 · 发表于 2019-6-1 07:53:36

至始至终发表于 2019-05-31 17:38
老百姓不去买，让他窝三年，他会降到10000卖给你，都是政府在炒高房价，卖地赚钱，缴税赚钱，小老百姓不吃不喝30年才买一套房，公务猿大吃大喝5年搞定一套房（他们公积金内有的是钱）根本不靠工资还款

你肯定是穷鬼

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jkd186 · 发表于 2019-6-1 08:06:32

风水宝地啊

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力可 · 发表于 2019-6-1 08:26:00

90%的余姚人买不起的才是豪宅，这个地块，买的人估计是余姚出去功成名就的余姚骄子，随着年龄的增长，他们叶落归根，在这块最能体现余姚本地乡土气息的地方购房，也是一种情怀啊！

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力可 · 发表于 2019-6-1 08:29:33

一天到晚在意学区房的，其实都是底层百姓！真正高层的人，没有学区这个概念，对他们而言，学区根本不是问题！住在余姚，落户上海，上海做好的学校就是他们的学区！无非一个钱字！现在还在纠结学区房的，其实都是屌丝！

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力可 · 发表于 2019-6-1 08:31:07

至始至终发表于 2019-05-31 17:38
老百姓不去买，让他窝三年，他会降到10000卖给你，都是政府在炒高房价，卖地赚钱，缴税赚钱，小老百姓不吃不喝30年才买一套房，公务猿大吃大喝5年搞定一套房（他们公积金内有的是钱）根本不靠工资还款

这里不是让普通老百姓来买的好不好！老百姓只适合住城郊结合部。

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力可 · 发表于 2019-6-1 09:05:30

故事客栈发表于 2019-05-31 21:17
房产商拍卖所得地块的毛坯商品房，通常是按以下简易方法来估算每平方米的成本价：土地每平方米楼面价+财务成本10%（计算基数土地楼面价）+建安成本3500元/平方米（含建筑、安装、消防、室外管线、智能化、景观、绿化等）+其他费用15%(含税收、管理费、销售成本等）。以土地价折算成每平方米楼面价10000元为例：10000+1000+3500+1500＝16000元，即该楼盘的毛坯房成本估算价为16000元/平方米。当然根据不同楼盘的配置与情况不同，成本价会有上下小幅浮动。上述估算方法大家有不同意见，可以共同友好讨论，切勿互喷！谢谢！

还有个容积率的问题！

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故事客栈 · 发表于 2019-6-1 09:17:32

力可发表于 2019-06-01 09:05
还有个容积率的问题！

楼面价是指土地总价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。
楼面价的计算公式为：
楼面价＝土地总价÷规划建筑面积＝土地单价÷规划容积率
规划建筑面积＝土地面积×容积率
容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积
例如，2月6日土拍中的209号地，土地面积为43347.07平方米，最大容积率为3.0，最终成交价为33250万元。楼面价=332500000÷（43347.07×3.0）=2557元/平方米。
房价中的楼面土地价格计算和两个指标有关系,一是土地本身的价格,二是规划容积率。土地价格就不用多说了，计算时要包括各种购买土地时所发生的费用；
容积率就是用规划总建筑面积除以占地面积，比如在一万平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容积率就是1.5。
假设一个小区土地价格为40万/亩,容积率为1.8的话,两种方式得出楼面价：楼面地价=400000*0.0015/1.8=334元/平方米（0.0015亩是1平方米）。&楼面地价=400000/（666.6*1.8）=334元/平方米（一亩约666.7平方米）

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