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[心得交流] 余姚房价只涨不跌?近8年市区房价走势

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发表于 2019-8-14 09:55:18 | 显示全部楼层 |阅读模式  IP 属地:浙江
本帖最后由 yuyaozjm 于 2019-8-17 13:35 编辑

余姚近8年市区房价走势,看图说话,有涨有跌
余姚市区均价走势.png

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姚江诸氏
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 楼主| 发表于 2019-8-14 10:29:33 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
我觉得现价跌,差不多跌1000左右,均价走势有支撑,11000-12000直接,后面继续向上,单个楼盘价格因素众多,尤其是二手房,拆迁户这种恨不得房价10万20万一平。
12.png
姚江诸氏
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发表于 2019-8-14 12:52:39 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
本帖最后由 nb-xdz 于 2019-8-14 12:57 编辑

说明余姚房地产市场死气沉沉,4年了,这种样子,余姚大量资金一定逃去外地了。没必要拿个别楼盘说事,整体就是横盘震荡,买进就被套住。
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发表于 2019-8-14 16:26:52 来自手机 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
我浅水湾的房子3万一平米,卖了可赚200多万。只不过没有人要。感觉有价无市。赛过吹牛一样。我明天去中价挂5万一平米
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发表于 2019-8-14 18:24:01 来自手机 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
我们乡下自建房毛坯造好1300元左右一平方,你们城里人套路太深,价格随便炒,所以我要大声喊崩盘吧,房市!!!套死炒房的
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发表于 2019-8-14 19:55:16 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
算上货币实际贬值,房价没咋涨,另外余姚小地方,买房的人很多都有奇奇怪怪择房标准,所谓大房企比较好忽悠,容易被收割,当然人嘛总是健忘的也是很虚荣的,小老百姓买套房不容易,不好一般也不会说,比如最近火的是金茂绿城,当年大火的万达提都没人提了,当然也质量问题更没人提了,也不去说保利连广场都忽悠不造了。那些蠢兮兮的中介炒这个明天炒那个,老百姓还是聪明点好。
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发表于 2019-8-14 21:17:59 来自手机 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
炒房的余姚价值真不大,我们刚需自住觉得挺好,贵贱买了就买了,美好生活奋斗中加油
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发表于 2019-8-14 22:46:11 来自手机 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
飞翎 发表于 2019-08-14 10:26
以三凤来说 15年8000到现在的13000   自己看着办吧

你怎么不说 太守2万4跌到1万7,这里我看也就你叫的最欢。11-12年才几年买的赚了吗?套牢的还一大批呢
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发表于 2019-8-15 09:29:49 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
现在有些中介 就是价格无理  都抬高  有价无市。 推波助澜 很可恶
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发表于 2019-8-15 10:49:30 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
本帖最后由 飞翎 于 2019-8-15 10:51 编辑

我问你们  三凤是不是从15年的8000涨到现在的13000  绿城是不是从9000涨到现在的19000 康宁从9000到现在的13000  连黄山公寓 都是从7000到现在的10000  同样 你们从16年开始说房价跌  跌个屁啊  说涨是托  问题是的确涨了 托个毛  自己没眼光 瞎说  就赖人家吗??光几个人说涨房价能涨起来吗 说白一点  说跌的 无非就是想买房 想便宜点  或者看人家买房 酸一点  或者觉的涨的差不多  卖掉了  希望心里平衡一点   
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发表于 2019-8-15 11:20:49 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
显而易见,都是政府和商家在自编自导自演 一出又一出的楼市大戏。
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发表于 2019-8-15 11:29:41 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
余姚房價整個寧波地區是最低的,按比例算差不多兩夫妻一個月的毛收入可以買一平方(按廠里生產線月收入5000計算)!總得來講我個人認為目前余姚房價投資意義不大,但是買來住人還算是良心價!
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发表于 2019-8-15 13:37:13 来自手机 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
2015年10月买进到现在确实上涨了,至于2011年到2012年买房的是不是上涨了我也说不清楚
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发表于 2019-8-15 15:06:57 来自手机 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
房子是用来住的不是用来炒的,我看开发商的银行贷款能撑到什么时候。
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发表于 2019-8-15 15:29:09 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
ZF控制地价   不涨,他怎么卖地?
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 楼主| 发表于 2019-8-16 15:21:08 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
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姚江诸氏
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发表于 2019-8-17 08:17:35 来自手机 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
yuyaozjm 发表于 2019-08-17 07:59
是市区房价的的基本面,不代表楼盘个体

说房价涨的白痴和托们算算持有成本就知道压根就没怎么涨,二手还难卖。买进投资就是被套,刚需还在乎什么涨跌。
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发表于 2019-8-17 09:54:49 来自手机 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
11-12的赚个屁 套牢的一堆。什么嘉悦广场 汽配城 淘宝城 财富 四明广场哪个赚了。不一一举例了
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 楼主| 发表于 2019-8-14 13:05:28 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
nb-xdz 发表于 2019-8-14 12:52
说明余姚房地产市场死气沉沉,4年了,这种样子,余姚大量资金一定逃去外地了。没必要拿个别楼盘说事,整体 ...

有钱的 基本不看余姚的房产 投资价值有限,人口没多少,也没有很好的产业布局,旅游也一般 都往上上跑,除了蹭热度炒房,真的没啥价值,炒一波套一波,然后过个三四年在涨点回来。拆迁户嘛天天喊价,中介嘛天天抬价。
姚江诸氏
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 楼主| 发表于 2019-8-14 16:21:57 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
中山佳人 发表于 2019-8-14 16:19
我也想说这个。你卖出了,钱到手了,才能说赚了多少,现在是纸上富贵

很多二手房都是有价无市,炒出来的,真的卖了 才能说赚了多少钱。
姚江诸氏
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 楼主| 发表于 2019-8-14 15:59:23 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
95279527 发表于 2019-8-14 15:55
1月份买的单身公寓涨了10万了

出手试试 二手公寓 接盘的有没有
姚江诸氏
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发表于 2019-8-14 15:39:48 来自手机 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
近日,记者再现了三个城市的炒楼故事。在一个“炒房团队”进驻福建漳州的9个月里,那里的房价高歌猛进,带去的2000万现金,只花出去了1000多万,现在卡里一共躺了接近5000万现金。“炒房要的是够准够快够狠,无异于刀口舔血,狠赚一把就要离场,寻找下一城。”
联合坐庄,讲故事、炒作“厦漳同城化”概念,串通有垄断地位的中介刷新挂牌价……报道中那些炒房客操纵股市般的炒房“套路”,让人涨知识。
短短9个月的时间里,楼市竟然有“2-3倍”的捞金术,难怪连见多识广的财经记者也不由得感叹“无法相信这世界上竟有如此简单而暴利的商业模式”。
但毋庸置疑,“疯狂的房子”背后的市场风险、政策风险都已经“高空”聚集。楼市“晴空”之下,隐约透着类似股市“5000点”之上“末日狂欢”的气味了。
漳州“坐庄”风云
“9个月时间,均价涨2倍,个别楼盘超过3倍。”在这闽南人极为重视的清明节,泉州人魏广华却“舍不得”回家祭拜先人,他“窃”以为自己为漳州房价的巨幅飙升“做了不可推卸的贡献”。
来到漳州前,魏广华是一家鞋厂老板,因近些年“实体难做”,加之2016年初厦门房价节节攀升,他的几个业余炒房的兄弟都收获颇丰,魏广华经过缜密考察后,决定加入这支队伍。
于是,每人拿出2000万资金,凑了接近2亿元,杀到厦门岛的后花园——侨乡漳州。
“联手坐庄”这种在股市里操纵市场的方法,也被他们娴熟地“嫁接”到房产领域。虽然魏广华只是个新兵,但这丝毫不妨碍他从漳州的房地产市场捞金。
“我以前做实体经济,成日操心操肺劳神苦思,反而吃力不讨好,但是房地产不同,只要你将局部的东西理解透彻,资金流不要出问题,你就躺在家里赚钱了,这种四五线城市,前期政府不仅不会干预,反而非常欢迎房价上涨。”
刚开辟新领域不到一年的魏广华,讲起“秘籍”已经头头是道。
2016年6月,魏广华和他的朋友们踏上漳州的土地准备“大干一场”时,市区房价均价每平米约为6000—8000元,短短9个月过去,新楼盘开盘价鲜有低于每平米1.5万元的,个别湖景、江景、学区房,甚至在2.5—2.8万元之间。
回想起这9个月的光景,魏广华自称“如入无人之境”。
“2016年中,厦门岛内的均价已经突破4万元,与其比邻的漳州才六千多块钱,当时我已听闻漳州市区有两片旧城拆迁,以及6个自然村要征迁。这些拆迁户大约1.5万户,平均每户至少握着百来万拆迁补偿款,此刻拉升房价,不愁没有接盘侠,满地是刚需。均价低、流通盘小、有旧城改造的刚需,配合一点学区房和厦漳同城化的概念,是个很适合讲故事的地方。”
到漳州安营扎寨后,魏广华他们早已事先踩好点了,首先相中当地名校漳州实验小学的学区房——冠城国际,彼时该小区均价约为1万元。这是个典型的“学区房”二手盘,小区内“流通盘”不到50套,介于60—80平米之间,只需不到1000万的资金,便可一把吃下“流通盘”,这就相当于控制住了该盘近乎全部的流通市场。
这一“套路”屡试不爽,魏广华其他9个兄弟在其他楼盘如法炮制,陆陆续续在市区扫掉接近500套小两居,总共花出去不到1亿元。
这在当时,几乎扫掉了漳州二手房交易市场的三分之一存量。此刻距离6月他们进驻时,刚过去三个月,而漳州的房价已在他们的刺激下,每平米涨了近2000块钱。
“十个人要一口气买下这些房子不是易事,难免树大招风。上数量级的投资,得从老家亲朋好友那里借来身份证。但亲朋好友毕竟有限,于是,他们就通过中介公司找农民工买身份证,之后再找七大姑八大姨的公司配合给每张身份证出一份收入证明。银行为了抢客户,对收入证明也不会认真核查。这样做不仅悄无声息,还能拿到贷款优惠。”魏广华说起如此“简单又暴利的赚钱方式,感觉有点上瘾”。
吃下市区三分之一的流通盘,仅是魏广华的第一步骤。接下来,他们找到在当地有一定规模和垄断地位的房产中介机构合作,开始一天一天地刷新手中房产的挂牌价格。
“只要我们手上的房源一起抬价,再散布房价即将大涨的消息,在售的房东也会跟风抬价,甚至撤单观望,这样市面上的流通盘就不会扩大。我们可以通过对倒交易的方式抬高房价,也可以直接刷新挂牌价。”魏广华表示,联合中介机构后,就开始通过媒体、论坛、公众号等途径,为“厦漳同城化”、学区房、江景房等概念造势。
2016年底至2017年初,“厦门地铁将修到漳州市区”的消息已传遍漳州的大街小巷,“同城化”的概念也已经深入人心,成为市民们茶余饭后的谈资,也成为房价疯涨的催化剂。
加之旧城改造和自然村拆迁形成的刚需,以及泉州、厦门等省内土豪纷纷赶赴漳州扫楼,这个偏居福建东南一隅的四线农业城市,在市区人均收入约3000块钱的情况下,市区房价却以近乎“一天一价”的态势,从六七千元起步,向1.5万元、2万元、2.5万元、2.8万元进发。
2017年4月初,魏广华在漳州宾馆见到记者时,满面春风。
在袅袅腾起的雪茄烟气中,他说这辈子从未想过有如此轻松的赚钱方式,他们手上近500套房已基本转手,当时投出去的1.2亿元,净赚约2亿元,已经开始寻找下一个城市。
“这不到一年的房价涨势,我看在眼里,感到心酸和气愤。在这种风气的感染下,将来没人愿意脚踏实地做实业。炒房团掠夺的是几代人的民脂民膏,透支的是一个青年家庭一生的财务支出。一个炒房团就能轻松卷走2亿元,5个团就是10亿元,这些都是老百姓辛辛苦苦攒下来后,拱手送给他们的。”漳州当地一位官员告诉记者。
基金经理“结伙”赴贵阳
接通胡英杰的电话时,他的语气轻快嘹亮,显得朝气蓬勃。因为,他三个月来的调研总算尘埃落定,下一个目标就是贵阳。
胡英杰,炒家,2015年“股灾”之前,他是一名有十年从业经验的基金经理。自股灾“败光”之后,他的主营业务从炒股变更为炒楼。在深圳挖得“灾后重建”的第一桶金之后,他开始寻觅下一个猎物。
“相对于琢磨不透的股市,楼市风险更小,利润更高,更易于把握。”胡英杰似乎已经打通股市和楼市的任督二脉,“最核心的是运用杠杆原理,以小博大,借助银行贷款把投资放大。股市的杠杆太低,买多少股票,你就要投多少钱,贵阳的样子,我现在投个30万块钱,可能就可以把一个100万的房产买下来。买下来可能过不了多久就翻倍了,这个时候的收益率一下就放大4倍。”
胡英杰不是一个人在战斗,和他一起“不务正业”的小伙伴还有五个,每个人身上都有三五千万现金。但是,他们对银行贷款一直情有独钟。即使手上有足够的资金,也不会一次性付清。首付款比例越低,杠杆效应就越大,自有资金的回报率就越高。
“炒楼和炒股差不多,找准有题材、有概念的楼盘,联合坐庄吃下市面上的流通盘,而且要吃小户型,这样成本低,收益率高。”胡英杰是2015年10月份正式“下海”的,他庆幸自己走入了“一片新天地”。
Wind统计数据显示,从2015年6月15日开始,之后的181个交易日,A股市场共发生了17次千股跌停,占比接近10%。也就是说,几乎每10个交易日股民就要经历一次“股灾”。
正当股民们对着A股走势长吁短叹,哀其不幸怒其不争时,楼市已连创新高。“在此做一个简单的假设,如果有人在2015年1月份时在深圳购入一套价值300万元的房子,该房产现在市值约900万元,收益高达690万元。如果此人在1月4日时将用于购房的首付90万元投资于股市,到如今能保本已算万幸。”胡英杰表示。
那么, 胡英杰这回为什么会盯上贵阳呢?“这些年我一直在关注贵阳花果园小区,该小区被誉为中国第一神盘,是亚洲最大楼盘,占地1830万平方米,计划入住人口50万人。
从今年1月初开始,胡英杰在花果园租下一套房,白天他有时到市内各个中介门面串门,有时在家做功课,对比贵阳与全国其他省会城市的房价差距,并试图寻找原因。
但是,晚上9点过后,胡英杰和他的伙伴们都要雷打不动地做一件事:一栋栋楼排查入住率。他们所采取的方式也简单,在楼底下挨家挨户数电灯,并认真做好笔记
经过三个月的调研,胡英杰基本摸透了,花果园的入住率已经达到80%。这个“神盘”的入住率是炒家评判贵阳是否值得一炒的主要指标。“你知道吗,贵阳竟然还没有地铁房的概念。”胡英杰说,按照他过去两年在深圳积累的经验,两条地铁线交汇处的房价涨得最快最凶。而从纵向时间上来看,贵阳近年的房价基本在6000块钱左右横盘,从横向与其他省会城市的房价对比来看,贵阳与他们还差一截。
“4月中下旬住建部要公布全国70个主要城市的一季度房价走势,贵阳肯定又垫底,这块洼地一定会吸引游资进来。贵阳市内交通比较拥堵,地铁房概念肯定能火。下一步,我们的计划是在地铁交汇处,选择流通盘较小的小区,一把吃掉所有的小户型,这样成本低,容易转手,也容易抬起价格。”胡英杰说。
G县的卖地“生意”
G县地处“襟三江而带五湖,控蛮荆而引瓯越”的江西东部,县城面积不过10平方公里,人均月收入2000块钱上下,属于靠山吃山的内陆小县城。当地青壮年多在闽粤两地务工,只有春节时,各地车牌会“云集”县城,之后又冷冷清清。
2011年,江苏“土豪”徐波来到此地经营设厂,县城一条街道可以从头望到尾,晚上9点过后就一片漆黑。这一年,县财政收入5亿元。徐波属于当地招商引资“圈”过来的大款,到此后不久,G县领导与其渐渐熟络起来。2011年下半年的一天,县领导找到徐波,跟他商议“干出一番事业”。
“县领导跟我说,我们这里的住宅用地每亩大约70万元,你回江苏帮忙找几位开发商过来,下一宗土地招拍挂的时候,必须帮我举牌到250万元以上,超出150万元的部分,县财政会择机返还给你们。楼盘开发后,县里会配合你们把房价炒上去。”一世经商的徐波当机立断,这是一个“双赢”的项目,他很快就从江苏老家招来5个铁哥们。
徐波回忆说,“那块地拍卖那天,起拍价是70万元,从早上8点开始,我们6个人坐在最后排。江西本地开发商每次两千、三千地加价,一路拍到10点钟,我们都快睡着了,才刚刚报到95万元。眼看着离目标价还很远,我们第一次举牌,报出150万的价码,当时所有人的目光都投向我们这边。就这样又拍了半小时后,价格还在160万元附近徘徊。眼看着快11点了,我们加快进度,第二次举牌报价230万元,就这样顺利把这块地拍到了250万元一亩。”
这块地后来被规划成G县第一个人车分离的高端住宅项目,2014年开盘价是5500块钱,在当地是“登峰造极”的高价。徐波解释了其中的奥秘:开盘之前,就有浙江游资团队找上门来,答应可以一次性买下三分之一房产,前提是给予内部优惠,每平米降到4200块钱,但对外必须宣称每平米售价6000块钱。
“这是个双赢的交易,开发一个项目所需的资金极其庞大,近些年楼市调控日趋升温,房地产项目融资愈发困难,严格时甚至不能拿土地去银行抵押融资,全靠开发商自己解决资金难题,所以财务成本相当沉重,项目开发完成后,如果销售过慢导致资金回笼不了,资金链断裂,就会形成财务危机,更严重就是破产。”
徐波告诉记者,这时候有游资炒房团找上门,就当是薄利多销,解决燃眉之急,先把各种借贷还上,剩下的就可以和当地中介及游资配合,捂盘惜售,统一提价,一唱一和把房价抬起来。如果能再做通当地知名小学的工作,设个分校,那就是暴利的“学区房”项目。
在上述地块拍出一亩250万元的史前高价后,G县又如法炮制出了两个“地王”。这三块地拍出去后,G县县城的房价从3000块钱涨到5000多块钱。财政收入也从2011年的5亿元涨到2012年的8亿元,其中土地出让金大概占到4亿元。
“2016年我们的财政收入是13亿元,其中预算内收入约6亿元,其余的大部分是土地出让金。”G县财政局负责人4月1日告诉记者,由于实体经济不景气,当地的工业园基本处于停业状态,鲜有企业开机生产,财政收支压力很大,土地出让也是不得已。
土地财政不仅解了G县的财政压力,也带富了县城周围的居民,依靠土地征迁补偿款,他们在一夜之间暴富。原先静悄悄的县城,现在夜幕降临后一派灯红酒绿的景象,KTV、酒吧几乎夜夜爆满,当地多位企业老板告诉记者,“如今新开的酒店,房间基本都配了一台麻将桌,这些年吃喝嫖赌吸毒的青少年日见增多,看了实在痛心。”
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 楼主| 发表于 2019-8-14 14:25:36 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
余姚生活世界 发表于 2019-8-14 14:22
上个月,中介高价挂出得没人买的,引起恐慌而已,让新房源出逃,套路而已

果然是套路 现在的二手房 就是有价无市,挂的很高 实际没人买。
姚江诸氏
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社区居民忠实会员18周年纪念勋章

 楼主| 发表于 2019-8-14 09:57:24 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
数据来源生活网 房产频道每月市区板块交易均价 和成交量
姚江诸氏
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社区居民忠实会员18周年纪念勋章

 楼主| 发表于 2019-8-14 09:58:05 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
数据说话  哪位大神来分析分析,买点的价位在哪里
姚江诸氏
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发表于 2019-8-14 10:15:49 来自手机 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
看不出所以然,静等大佬
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发表于 2019-8-14 10:20:37 来自手机 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
房吹口中的房价图,表示不接受一切反驳只有涨没有跌,即使跌了,明天还会涨回来
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社区居民忠实会员18周年纪念勋章

 楼主| 发表于 2019-8-14 10:20:47 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
我看出总体趋势向上,但是呈现M头姿态,要回调。
姚江诸氏
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发表于 2019-8-14 10:26:57 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
以三凤来说 15年8000到现在的13000   自己看着办吧
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发表于 2019-8-14 10:38:38 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
拿地价格在这 材料 人工都在涨  房价不涨 不太可能! 慢慢涨呗~
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发表于 2019-8-14 10:45:33 来自手机 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
飞翎 发表于 2019-08-14 10:26
以三凤来说 15年8000到现在的13000   自己看着办吧

差评,不拿绿城8000卖2万来说
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发表于 2019-8-14 10:47:14 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
骑士9528 发表于 2019-8-14 10:45
差评,不拿绿城8000卖2万来说

那绿城来说 你们空军又要受刺激了  还是拿三凤来说道吧
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发表于 2019-8-14 10:53:10 来自手机 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
安置小区住不惯。
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 楼主| 发表于 2019-8-14 10:53:17 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
飞翎 发表于 2019-8-14 10:47
那绿城来说 你们空军又要受刺激了  还是拿三凤来说道吧

三凤这帮人,恨不得卖20万一平,过两天就抬价
姚江诸氏
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 楼主| 发表于 2019-8-14 11:01:57 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
tomshun 发表于 2019-8-14 10:53
安置小区住不惯。

主要安置房房东太黑
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发表于 2019-8-14 11:13:01 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
总体趋势平稳向上,符合国家政策预期
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 楼主| 发表于 2019-8-14 11:16:28 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
小黄人黄又黄 发表于 2019-8-14 11:13
总体趋势平稳向上,符合国家政策预期

震荡上行趋势吧
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发表于 2019-8-14 12:14:11 来自手机 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
yuyaozjm 发表于 2019-08-14 10:53
三凤这帮人,恨不得卖20万一平,过两天就抬价

绿城8000到20000不去说 老扯三凤干嘛 论地段就是好 没办法
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发表于 2019-8-14 12:20:03 来自手机 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
飞翎 发表于 2019-08-14 10:26
以三凤来说 15年8000到现在的13000   自己看着办吧

14000均价好的户型15000
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发表于 2019-8-14 12:20:45 来自手机 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
你要的样子 发表于 2019-08-14 12:20
14000均价好的户型15000

13000是上半年的价格
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发表于 2019-8-14 12:48:24 来自手机 | 显示全部楼层  IP 属地:浙江
飞翎 发表于 2019-08-14 10:26
以三凤来说 15年8000到现在的13000   自己看着办吧

一个工人买了三凤1万
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