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[心得交流] 中国的房子已经被证实沦为负资产

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发表于 2019-7-17 07:44:25 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 fly2016 于 2019-7-17 07:45 编辑

  最近,上海易居研究院发布,2019年二季度50城租金收益率报告,数据显示,50城租金收益率为2.3%,环比下降3%,同比下降10%。进入2019年后租金收益率开始加速下行,而且这次租金收益率下行的原因,并非是房价上涨,而是房租下跌,租金已经连续两个季度下跌。
  租金回报率的公式很简单,就是一年的房租,除以当前把这个房子卖出去的房价,用来衡量,你一直租这个房子,多少年能回本。根据金融投资上的算法,租金回报率就是房子的利率,也是房子的市盈率,比如租金回报率是2%,就说明房子这种资产只有2%的孳息能力,对应的市盈率就是100除以2=50倍市盈率。相当于我们买了一个几乎很难增长,但却市盈率高达50倍的股票。
  买房不一定里面有人住,但租来的房子,十有八九会住人,所以房租相比房价,能够较好地衡量一个城市真实理性的住房需求情况,2019年连续两个季度的房租下跌,其中三线城市房租下跌最明显。
  从租金收益率来看,4个一线城市的平均租金收益率最低为1.7%,环比降低4%,同比降低3%,环比与同比跌幅均扩大;一线城市的问题并非是租金不贵,而是房价太高,所以租金回报非常低,租金已经占据了我们收入的绝大部分,所以不是大家不想租,而是实在租不起。在北京,这一年的感觉就是,房价基本稳定,租金也没怎么上涨。可能是大家实在没钱了,越是中高端的房子,租金越是不涨,反而是低端的一居老破小,合租房,群租房,因为整治,导致供应短缺,所以这块租金涨幅较大。
  31个二线城市,平均租金收益率为2.4%,环比下降2%,同比下降9%,环比跌幅收窄而同比跌幅扩大;二线城市房价还在上涨,所以他的租金收益率下降是两方面原因引起的,一方面是房价提高了分母,另一方面是房租降低了分子。
  15个三线城市租金收益率为2.5%,环比下降3%,同比下降12%,也是环比跌幅收窄而同比跌幅扩大。三线城市基本价格停涨,甚至开始下跌,那么也就意味着,租金的下跌幅度更快。
  从这50个城市里来看,租金回报率相对高的是,乌鲁木齐,达到3.6%,韶关是3.5%,西宁3.4%,银川和哈尔滨是3.2%,主要是东北地区的弱二线城市还有西部的三线城市,其实我们听到这些城市的名字就知道,他们租金回报率高是因为房价涨幅并不高。而租金回报率最低的城市是厦门,租金回报只有1.2%,深圳,福州和三亚是1.5%,青岛是1.6%,这些城市房子租不上价,肯定是出现了房子的供给大于需求,二手的房子太多导致的。
  我们早就说过,房价短期是由资本和金融杠杆决定的,有经济学家提出短期看金融,中期看土地,长期看人口,所以我们看到2016年以来的这波房价快速上涨,伴随的是居民端杠杆率的快速拉升。说白了就是炒房炒起来的,是金融加杠杆的结果。但是房租的波动却并不是房价决定的,他是由收入决定的,房租的每年涨幅,基本等于这个城市的平均收入增加值。
  你为什么觉得你的收入还跑不过房租,那是因为你在城市的平均收入增速以下。现如今租金回报率连续下降,主要就是说,房租涨幅已经接近承受力的极限,而且随着供应增加,和其他的一些政策上的原因,租房的需求也在降低。
  有人说你总是看空,其实并非如此,12年前我也是投资房子的,我买房的时候,还没多少人敢贷款,但那会北京的租金回报率高达5-6%,一套100万的房子一年能租5-6万,比贷款利率还要高,而且那会20%首付就可以。所以在这种情况下,买房是划算,是个典型的投资,一套房产的真实价格其实就是他的首付,也就是说房价虽然标价100万,但其实只有20万。买来后把他租出去,就能以租养贷,租金还能涨,贷款不会涨,慢慢的他就会产生正向现金流。
  然后用产生的现金流,再去首付买房,再出租这才是房产投资之道。但现在这个投资的基础显然不存在了,别说4.9%的贷款基准利率了,就连2%的存款利率现在租金都达不到,这就已经是一个赔钱的生意。现在反而是把买来收租金的房子,统统变现的时候,你一把卖出,相当于一次性回收50年的租金,很多房子恐怕都未必再立50年。卖出后随便买点什么理财,也是收房租的2-3倍收益。显然更加划算。
  所以房子是不是资产,取决于现金流的流向,12年前房子是资产应该加杠杆投资,风险非常低,但那时候却没人敢这么干,因为看不到现金流流向自己。12年后的今天,房子已经是负债,现金流在不断远离自己,却敢于大比例的加杠杆炒房。不但要付首付,还得每月拿出2倍的租金来偿还贷款,相当于这套房子是房客和房东,向银行合租的,房客出三分之一,房东出三分之二,这就让自己置身于博傻的陷阱当中。

使水、空气质量达到最佳、街道整洁、邻里守望、交通治安优良、市场无伪劣产品和服务,光污染和违规噪音降到最低,余姚必是全中国人人向往的地方
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发表于 2019-7-17 08:40:53 | 显示全部楼层
野生大黄鱼 发表于 2019-7-17 08:30
事实就是现在都是政府在撑着,中央一直强调维稳房价,哪个开发商敢跌

政府想撑住和能不能撑住是两个概念。日本和香港早先都经历过楼市崩盘,难道日本政府和香港政府希望楼市崩盘吗?同样不希望,但最后还不是一样撑不住了。
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发表于 2019-7-17 12:33:25 来自手机 | 显示全部楼层
哪些想着房价腰斩经济动乱的人,不知道你们是什么心理。好像经济动乱了你生活就好了一样,现在资讯很方便了解一下经济动的国家普通百姓的生活水平吧!了解一下日本香港房价腰斩后普通老百姓的情况。最好的状态就是房价保持相对稳定
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发表于 2019-7-17 08:25:46 | 显示全部楼层
但现实是,农村的要去镇里买房子,镇里要到县里买房子,县里要到市里买房子,没老婆的有了房子好找老婆,有了老婆的有了房子孩子读书好,,城里有房子,脸上有面子,城里有房子,地位高一等,削尖了脑袋要去买房子,
世风日下-人心不古
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发表于 2019-7-17 11:03:45 来自手机 | 显示全部楼层
好大的一根啊 发表于 2019-07-17 10:38
银行都不存在了,还房子是银行,真替你智商着急

一家银行破产会有其它银行或机构接管,存款50万内全赔超过五十万按照比例赔,买的银行理财产品这些是不赔。但是你欠银行的钱一分都不会少,接管的银行或机构会找你的。多了解一些金融知识再来喷吧
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发表于 2019-7-17 10:34:31 来自手机 | 显示全部楼层
好大的一根啊 发表于 2019-07-17 08:32
撑不住也没事啊,反正房子已经买好了,最好经济崩盘,银行倒闭,房子还在纸币废了,房贷也不用还了

这样房子就是银行的了,如果你房子的价值还不够抵没还完的房贷银行不仅封你房还得让你再补差价的。去了解一下香港那几年房价腰斩后的情况
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发表于 2019-7-17 08:37:44 | 显示全部楼层
好大的一根啊 发表于 2019-7-17 08:32
撑不住也没事啊,反正房子已经买好了,最好经济崩盘,银行倒闭,房子还在纸币废了,房贷也不用还了

银行又不会倒闭,房贷没了,你房子也同样没了,你的首付和已还的银行贷款也没了。
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发表于 2019-7-17 08:27:08 | 显示全部楼层
野生大黄鱼 发表于 2019-7-17 08:17
租金回报率低归低,房价不会怎么降的,毕竟政府会撑着的

房价不是政府想撑就能撑住的
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发表于 2019-7-17 08:05:58 | 显示全部楼层
拔丝萝卜 发表于 2019-7-17 07:54
这几天已经发文要确保外贸出口,排名垫底的区县要质询

那只有虚报了 基层外贸从业人员天天愁订单
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发表于 2019-7-17 15:12:57 来自手机 | 显示全部楼层
江南烟雨楼 发表于 2019-07-17 10:59
来来来,你让我多点负资产吧,让我负到地球对面去吧,银河系都可以。。。。

你想得美,你到地球对面去了,让我们这个论坛怎么办?
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发表于 2019-7-17 08:33:41 | 显示全部楼层
流动性和货币决定房子的价格
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发表于 2019-7-17 07:46:03 | 显示全部楼层
房市已经进入最后的尾声。
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发表于 2019-7-17 07:54:16 | 显示全部楼层
这几天已经发文要确保外贸出口,排名垫底的区县要质询
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发表于 2019-7-17 08:17:52 来自手机 | 显示全部楼层
租金回报率低归低,房价不会怎么降的,毕竟政府会撑着的
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发表于 2019-7-17 08:22:41 来自手机 | 显示全部楼层
不是租金涨幅跟不上房价涨幅嘛?
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发表于 2019-7-17 08:30:01 来自手机 | 显示全部楼层
为房所困 发表于 2019-07-17 08:27
房价不是政府想撑就能撑住的

事实就是现在都是政府在撑着,中央一直强调维稳房价,哪个开发商敢跌
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发表于 2019-7-17 08:32:14 来自手机 | 显示全部楼层
为房所困 发表于 2019-07-17 08:27
房价不是政府想撑就能撑住的

撑不住也没事啊,反正房子已经买好了,最好经济崩盘,银行倒闭,房子还在纸币废了,房贷也不用还了
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发表于 2019-7-17 08:43:43 来自手机 | 显示全部楼层
为房所困 发表于 2019-07-17 08:37
银行又不会倒闭,房贷没了,你房子也同样没了,你的首付和已还的银行贷款也没了。

别说笑了,难道国家要把成千上亿的人赶出家门?这样地球都要灭亡了!
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发表于 2019-7-17 09:00:09 来自手机 | 显示全部楼层
美国死嗑时,自然就下来了
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发表于 2019-7-17 10:38:28 来自手机 | 显示全部楼层
就是这个名 发表于 2019-07-17 10:34
这样房子就是银行的了,如果你房子的价值还不够抵没还完的房贷银行不仅封你房还得让你再补差价的。去了解一下香港那几年房价腰斩后的情况

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发表于 2019-7-17 10:39:54 | 显示全部楼层
为房所困 发表于 2019-7-17 08:40
政府想撑住和能不能撑住是两个概念。日本和香港早先都经历过楼市崩盘,难道日本政府和香港政府希望楼市崩 ...

大陆现在的金融体积不是早些年的日本和香港可以比拟的,再加上大陆这么巨量的人口和内需,都知道是泡沫但是还是不停的再加杠杆,政府想撑住还是简单的。
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发表于 2019-7-17 10:57:08 来自手机 | 显示全部楼层
好大的一根啊 发表于 2019-07-17 10:38
银行都不存在了,还房子是银行,真替你智商着急

你去看看银行破产处理办法再来说吧
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发表于 2019-7-17 10:59:25 | 显示全部楼层
来来来,你让我多点负资产吧,让我负到地球对面去吧,银河系都可以。。。。
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