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发表于 2018-10-13 19:39:21 | 显示全部楼层 |阅读模式
新动向!棚改货币化安置,这些地方的房价要凉了

宁波楼市情报  今天
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10月8号,国常会召开,对棚改和货币化安置做出新的表态:

确保按时完成全年棚改任务,严格把好棚改范围和标准,科学确定2019年度棚改任务;

并且十分明确,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策;

严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。

啥意思:1、棚改还会继续;2、不少地方要取消货币化安置。

跟大家说过很多次,棚改货币化安置是这三年来一些地方房价暴涨的主要推手,尤其是这轮房价大涨的三四线城市和部分二线城市。

其实2015年以前,也一直有棚改项目(拆迁),但那时候基本都是实物安置,也就是拆房给房,并没有造成三四线城市的房价异常变动,绝大部分地区,十年房价平稳上涨,2015年以前房价不过万,甚至只有5-6千。

原来高房价也只是北上广深和几个二线城市的痛,全国80%的人是根本感受不到的。

直到出台了棚改货币化安置政策,让很多十年不怎么涨的城市房价开始猛涨,有的1-2年翻了一倍甚至两倍,全国房价明显抬升,货币化安置走到哪里,哪里的楼市就疯狂,起到了非常坏的作用。

但现在,库存去的差不多了,从去化周期来看,三四线的商品住宅和商品房去化周期目前分别仅为8.2个月和17.4个月,去化周期和可售面积分别仅为2014年峰值的26.4%和37.2%,创近年新低。

所以为去库存服务的棚改货币化安置也要退出历史舞台。
2

只要货币化安置一停,很多靠着棚改房价暴涨的三四线城市会马上熄火,因为当地房价这个池子没有活水进来了。

房价是一个金融属性主导的资产价格泡沫的游戏,有多少水流入房地产市场,是决定房价能否继续大涨的关键。

资本市场都有个说法,叫“横久必跌”,用在房价上一样成立。

只要房价失去了上涨的动能(目前就是这个情况),接盘资金就没有动力进入,而存量资金在里面是有机会成本的。因此,即便政策上锁住交易,总有一些“聪明资金”会想办法离场,这部分交易产生的结果就是房价的阴跌。幅度不会在短时间内太大,但会持续很久。

房价的阴跌,是未来房价走势的中长期趋势。在大周期上,具有不可逆性。

具体来说,除了一线城市的核心地段(一样会跌,跌幅更小而已),其他地方的房价未来一年之内跌20%以上是可期的,部分有棚改资金支持的三四五线城市时间会有延后。

目前全国房价的总体情况大致是:

一线外围及热点的二线城市已经出现幅度明显(15%以上)的下跌,二手房交易量大幅萎缩,有价无市的情况十分普遍。

三四五线城市,有棚改资金支持的地方,房价还撑在顶部,其他不少已经开始出现幅度明显的降价。

这是房地产版块的轮动效应,一二线先涨,然后三四线跟着涨;跌也同理,一二线先跌,三四线再跟着跌。

关键一二线跌了还有人接盘,最可怕的是一些没人口没产业的三四线,家家户户都是多套房,而且因为根本没有人口流入,租房也基本没什么生意,一旦货币化安置的资金活水消失,整个房地产的链条就都被斩断了。

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