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[房产资讯] 余姚房价起起伏伏 有感而写(7.15随笔而写修改或新增部分加粗了,有补充的顶楼,谢谢

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发表于 2018-6-28 22:00:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 蓝山不加糖 于 2018-7-15 16:55 编辑

    第一次开贴写东西,写的不好请勿拍砖,谢谢
    个人有过买房经历同时也帮朋友买过房子,受周围朋友圈子的影响,谈谈自己对房子看法,多多少少带有区域成分我自己住哪里区肯定相对熟悉,其他的肯定相对陌生,请大家谅解 谢谢
     先讲房价飙升,个人感觉目前的房价主要几个点引起的效应;
     一、棚户改的引起花园小区,山后新村,阳明东路(貌似我只知道这三块)集中性的拆迁,导致市区内可售房源及老的房源不够,因为这部分人还要和刚需去抢房源,这个是买方市场的人员急剧增加;
     二、市区及市郊区域内的可售房源较少,和园部分房子自己搞成酒店,其他的可售房源本身不多;
     三、在建楼盘只有5-6个同时容积量并不大(绿城刨去,老早开盘),可售的新盘不多;
     四、余姚外的其他县市区域房间也在猛涨,这个算是外因了;另外网友也有提示从以下信息查下房价的波动:
   1.人口:余姚是不是人口净流入城市.是,那么涨
   2.看金融,2016+-2017房贷利率4.9%,部分银行打9折,
   货币增发8%,理财收益5%以上.这种福利再也不会有了.
   3.看供需,地方政府靠卖地赚钱,肯定不会批太多土地.
   4.还有就是人才引进战略,这种战略在我看来有一部分因素可以增加潜在购房者;
   5.看政府的补贴方案,从14年的退税方案到目前的退房价2%的说明,15年-18年这个三年都是在努力促销的!

  任何的增长都是有动力的,当动力消失后,房价增加会放缓甚至出现倒挂的现象;
    ①先讲刚需部分:
        1.1  目前刚需分为三块考虑:第一块是棚改户部分的拆迁户,其实市区拆迁没花头的,买了房子还得贴钱进去;
                                               第二块是需要结婚用房的,这块人员在这个档口真的伤,完完全全没有话语权;
                                               第三块买房子挂学区的,现在学区政策慢慢收严,大部分没有路子的只能买房子,只能说可怜天下父母心;
        1.2 刚需的弱势点:  我主要讲第二种和第三种,因为第一种我觉得老城区的习惯了  不少人会选择在附近购买老的小区顶替,这样总价少点,同时装修也能够省钱;
         ①第二种和第三种很多是第一次买房或者说是父母在近10年内没有买过房子,通常这种买房提上日程就很着急,着急买房,着急想着买好房子。兄弟我提醒一句心急吃不了热豆腐,请提前开始准备,一般在用房前的1-2年开始关注,现在动辄上百万的房子,不是你脑子一热买了不想要就扔掉的;
         ②这些持币待购的人员部分人对二手房有抵触的情绪,总是希望自己买的是一手房,其实这个想法有点偏见的。部分优秀的二手房换手速度是很快的,好的房子三天换手;
          ③对中介的抵触。其实我更多的觉得现在社会分工细化,我们对外界的信息带宽其实是很有限的,花1-2W能够选一套好的房子也是一件不错的事情,多跑几家中介,让中介中的人帮你挑选房子,多问为什么推荐这套,结合你自己的实际情况采取意见,不想花时间和精力的你基本没戏,好的房源分分钟的事情;7月我发现一个奇怪现象就是说老城区的房子很多中介要抽贷款的钱,比如说老城区的房子肯定需要贷款的,贷款XX万元需要收1%的费用;
          ④买新盘的几个小知识(我这里不说陷阱也不说坑,因为交易是两方当时都自愿允许的情况下产生)。
              4.1 关于摇号,其实这个东西自己清楚就好,大家不用太当真,多注意环境和提前做功课,房价都会提前公布在网上的,之前星光华府的开盘的时候房价应该是提起公布,我看到我朋友拿着房价表确认,后面还有市场监督电话号码,当时没问那里搞来的;
              4.2 关于意向金,这个如果不买基本都会还,但是有的地方一个月后;
              4.3 有幸进去小黑屋选房的时候请注意,保持镇定,有自己喜欢的就买  没有就别买。但是提前这么考虑好,选号前自己要考虑10套自己能够接受的房子和价格,心理要有底线,不然吹风机一样销售不停吹风,人很容易做出错误判断的(有个例子道听途出,有些人出来了都忘记自己选的几号房子。所以别觉得自己有能耐不会被忽悠,就像游泳往往淹死的是老鬼)
          ⑤ 新房选择
              这章主要讲下第一套房子购买者需要注意的几个方面,我会讲的详细点,希望对大家有帮助,同时有一些看法是我个人看法,各小区的请海涵,谢谢
             5.1 区域的选择,不管你买哪里的楼盘,楼主建议躲避工业园区,这个是楼主推荐和自己购买房子时候最最重要的一点。楼主不喜欢工艺区域在边上或风向上处于下风位的房子。这种房子万一工业区火灾烧塑料噪音的话 很麻烦。绝对影响心情。同时我个人臆断供水可能也不太好,不知道工业供水和住宅供水是不是分开的;还有一点就是供电;
             5.2 医院附近,这个仁者见仁智者见智,反正正对医院和在医院周围的我是不是非常感冒,特别是一些医院还有为逝者诵经念佛的,也有杂音;
             5.3 躲避大马路,特别是有大车的马路,两个原因:第一个原因大车子在跑动整体的震动较大,这种传递向上是很明显;第二个原因噪音很大,声音是往                 上面传递的,越到高层越明显,某小区我不点名业主在论坛发帖也是这个原因,这种房子后续的保值率就不是很理想。其实马路边上的房子对于睡眠质
                 量差的人来说真的是噩梦;                                 
            5.4  周围商圈的选择,购房的时候尽量选择周围存在商圈或存在较大小区的(可以是小区空置的较多,至少还可能有人气,城北之前说房子多人少,现在
                 慢慢的也好了,这个需要时间的,就是有点赌的性质,赌它几年内人气上去)
             5.5  个人建议不要买临街的房子,特别是有商铺的临街房子,晚上你想睡觉下面还是在做生意的,某些店面店搞个功放晚上一直放,你不心塞吗?当然人
                   家是不对,但是我们能够避免的还是避免的好;
              5.6 还有就是阳台在大马路的房子,这种情况基本卧室也在大马路上,扬尘/噪音污染肯定跑不掉的,采光什么的是比较好,家里小孩呼吸系统不好的不要
                     买,甚 至厨房和餐厅在大马路边上的也不要,这是间接谋杀;
              5.7 选择安置房和商品房的看法(以城南和城东对比,别扔砖头,谢谢列位)
                    之前看过论坛,如果硬要用曼哈顿和脏乱差对比的话 我觉得没什么意思
                 --------------华丽的插入线----------
                 我记忆中对曼哈顿的影响来自书本,那个曼哈顿街头的乞丐(他可能是桃李满天下的教授,他可能是.....),繁华的背后是什么?(貌似扯远了)
                 --------------华丽的插入线----------
                  我的看法在以下几个点中:(买了老小区出租的我不写了,那样范围太大了)
                      ① 商品房购买的话你选择的更多是一个社交的圈子,因为能够买一个小区的目前整体上的经济实力和水平都差不多,18年开始的房价飙上的我说,
                          我指的是之前的,小区层次肯定有区分;同时那个圈子中的人对你影响或许你一辈子受用,你的专业知识或领域也可以帮助到别人,也是更多人脉
                          和机会的平台;之前和一个小区业主聊天,其实我自己收获很多。“做人格局要大”原来我是真的只是说说,和他在交流是用心感受到,虽然我也不
                          知道这个价值多大,但是总觉得近朱者赤近墨者黑,出淤泥而不染的毕竟少数;
                      ② 对教育资源的投入,购买商品房目前很多人的目的是为了更好的学区,为了更好的下一代,知道读书真的很有用,这样的话优势学区的生源或家长
                          的重视和本身实力一定程度上远远超过安置区小学生源和实力,这样差距越拉越大;参考兰江小学和星星(光)小学,师资差距只是其中一部分
                      ③环境,这个不多说了,很多人看过安置区和对比过新小区,肯定有落差的,钱也是差很多的;有钱谁不知道往好的买??
                      ④ 乱停车:一个样,没啥区别;路上开车城东的老实,因为乱搞要交罚款,本人交了三次的飘过;城南我只是想说嘿嘿,大家懂就好;(没有破坏规
                          则后的约束,谁都是一样犯规的)

            5.8选择洋房还是高层。这个仁者见仁智者见智。我个人喜欢洋房,因为单元中家庭数量比较少对电梯的磨损就比较小,同时洋房的楼层比较低,入住的人
                    数比较少,我住过电梯房,其实你在卧室休息的时候有的时候是能够听到电梯上下运动的声音的;还有目前的救火车貌似只有XX层的高度,那个高度
                    以上的自求多福吧。同时如果存在不可避免的自然灾害,我走楼梯洋房总比高层快吧,楼层少;
              5.9 一梯一户还是一梯两户 这个自己百度吧。优劣均有的,自己考虑;
              5.10 楼层的选择(个人不习惯高层,上次看朋友的10楼我已经晕了)
                         1-5楼物业费用低,水是一次直供的,反正现在家庭都要装过滤器,无所谓的;
                         阳光的问题,主要是目前低层的阳光问题,其实一般的我喜欢在冬天看日出的时候到房子的晒到阳光的时间和日落前房子晒到阳光的时间,因为中
                         间会存在建筑物遮住阳光的问题,主要是前面的建筑物遮住阳光;
              5.11  变压器的位置,这个是老点的小区或多层更多的考虑到的问题,高层中我没有特别注意到这个问题。心仪的房子前面最好没有变压器,不然心理总有
                        疙瘩,虽然我也住过这种房子,生活中没有啥影响;
              5.12  购买新房关注下卫生间是不是暗间还是有窗的 这个其实很影响心情的;卫生状况暗间的也差一点;
              5.13  购买新盘的时候你买2-5楼关注下一楼是不是可以把天井拉进来用的,这个要是可以的话 ,一楼天井一封,做个阳光房 下雨的时候总会有交响乐
                        的,自行脑老小区的选择:
                ① 老小区关注下房龄关注下房龄,我记得是剩余房龄+贷款年度=45年内比较妥当,不然影响你卖掉的时候比较麻烦,你的下家可能需要全款了;
                ②  老小区的主路边上的房子慎重,特别是一些老的小区内车子随意停的那种,在卧室位置前面有路同时车子可以停的话  10点以后车子可能会停,稍微
                      吵点;
               ③ 有漏水的前科或外墙有涂料的房子慎选(老小区比较多,中间的灰墙没做好 除非敲掉重做,不然只有一直刷防水涂料)
               ④ 我个人不喜欢边套,阳光好的同时带来的是未知的漏水问题,可能我言重了;
               ⑤ 司法拍卖的慎重!!!!!我的意见除非特别理想,房子装修比较好,小区和楼层比较好,且完成腾房的,不然一概不要,上面有一个不合适的一概不
                    要。这种房子风险太大,说的难得听人家落魄了你来住,你觉得呢?法拍的房子要是人家不腾房的话 法拍不负责的,我记得是这样,你要单独起诉
                    的,弄不好又1-2 年的时间;
               ⑥ 老小区的物业情况,老小区物业如果很差的话 你可以脑补下场面,除草/卫生没人搞是很痛苦的;
               ⑦ 老小区的房子的结构怎样的是  是现浇的还是五孔板板搭的 五孔板的隔音很差的,不推荐;
               ⑧ 确认下老小区的房租,一般都是以租养贷的方式,老的小区买好户口搞进去,读书用的,平常都是出租的,以租养贷的一个月自己填进去1K以内我觉                       还是可以的,毕竟现在没有户口和房子搞进好的小学还是比较麻烦的,换算你需要用8年(连着初中一起),交8年贷款,一个月还款2500,一个月自
                    己出1000,房租1500的话,出8年合计,9.6W元,到时候卖掉,不亏本就行,现在10W块钱不一定能够摆得平很多事情,还不如房子有户口有,自
                    己有条件的好,谁的脸色都不用看;
               ⑨ 购买之前多和门卫大爷分分香烟聊聊天 有些信息他们比你知道的多,你懂的;
               ⑩ 学区房买之前和卖家谈清楚,户口必须全部迁掉,这个要写在合同中,钱到位后户口全部签掉(因为很多时候钱是分批给的,订金,首付,尾款);
               11、中介费用自己搞定,现在我觉得0.8-1%合理,但是有些时候自己不想花时间还是走中介,中介安全点,他们操作也不想输出事情,简单的说拉个垫
                      背的;
          今天想写的写完了  后会有期






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 楼主| 发表于 2018-6-29 12:48:05 来自手机 | 显示全部楼层
olivertwistane 发表于 2018-06-29 08:58
看房价我觉得主要看:
1.人口:余姚是不是人口净流入城市.是,那么涨
2.看金融,2016+-2017房贷利率4.9%,部分银行打9折,
货币增发8%,理财收益5%以上.这种福利再也不会有了.
3.看供需,地方政府靠卖地赚钱,肯定不会批太多土地.
4.隔壁嘉兴都快1万8了,同样到上海2小时的余姚才8千,
5.余姚是环上海2小时交通圈最最便宜的城市(不要拿郊区来和市区比).

你的看法有些书数据方面我是没有很细致的考虑过,谢谢提示
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发表于 2018-6-29 20:32:06 来自手机 | 显示全部楼层
2020年前棚户区改造期间,房价不太可能跌的。不管网上有多少利空,至少也是房价平稳,刚需的还是早点入手,要投资还是观望吧。
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发表于 2018-6-29 12:27:37 | 显示全部楼层
看到13000买紫宸府的,真有点替他们心疼。。。当下这贷款利率,哎
知树杨梅
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发表于 2018-6-29 18:24:03 来自手机 | 显示全部楼层
要买的提早买 越拖越买不起
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 楼主| 发表于 2018-6-29 12:49:25 来自手机 | 显示全部楼层
此地彼岸222 发表于 2018-06-29 09:09
考虑那么多,永远跟不上市场的节奏,一般人的反应都是滞后的

我觉得更多的是回溯,想想以后如果要买的话或者对将来两年内要买房子的人写一些意见,同事也坛友门提出自己好的看法大家一起学习进步
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发表于 2018-6-29 08:58:35 | 显示全部楼层
看房价我觉得主要看:
1.人口:余姚是不是人口净流入城市.是,那么涨
2.看金融,2016+-2017房贷利率4.9%,部分银行打9折,
货币增发8%,理财收益5%以上.这种福利再也不会有了.
3.看供需,地方政府靠卖地赚钱,肯定不会批太多土地.
4.隔壁嘉兴都快1万8了,同样到上海2小时的余姚才8千,
5.余姚是环上海2小时交通圈最最便宜的城市(不要拿郊区来和市区比).
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发表于 2018-6-28 22:36:13 来自手机 | 显示全部楼层
确实啊,人买涨不买跌,一看见房价不停的涨,就想直接上车,特别是看房的人一大堆,心里更是把不住,
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发表于 2018-6-28 22:19:19 来自手机 | 显示全部楼层
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发表于 2018-6-29 09:09:00 来自手机 | 显示全部楼层
考虑那么多,永远跟不上市场的节奏,一般人的反应都是滞后的
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发表于 2018-6-29 11:34:51 | 显示全部楼层
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发表于 2018-6-29 14:59:15 | 显示全部楼层

写的真好
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 楼主| 发表于 2018-6-30 09:46:35 来自手机 | 显示全部楼层
free458 发表于 2018-06-29 18:24
要买的提早买 越拖越买不起

这个是的,网上谈论房价会下跌的人只是自己的一个看法罢了,参考里面可以吸收的内容,结合实际这样才好
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发表于 2018-7-12 14:54:30 | 显示全部楼层
楼主是个明白人,棚改去库存(给拆迁户发钱买房-----炒热市场抬高房价----高价卖地---解决债务危机)老百姓接盘。棚改结束以后没有强有力的经济支撑,没有人口持续的净流入,抽刀断水死翘翘。。。所以不管怎么说,要买就买好的位置,好的学区,不然。。不好说
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