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[心得交流] 余姚的房产现状

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发表于 2014-6-18 22:42:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
本人虽然是余姚人,但对余姚房市兴趣不大,也没有兴趣在余姚买房。但还是了解了一下余姚的房产现状,到现在2014年6月,余姚已可销售而未销售商品房269.4万平方米,22602套,个人估计创有统计以来最高,是什么概念呢,按面积计算2012年全年销售约87万平方米,2013年全年销售79.40万平方米或82.1万平方米(市政府公布数据和房管局数据有差异,估计是退房或自留房有差异),那么光库存就可以大约销售3年,按套数计算2012年销售7798套,2013年销售7429套(其中住宅5462套),那么大概也可以销售3年,也就是即使没有新楼盘入市,余姚的房子这两年正常也够买的。再来看2014年,1-5月销售27.06万平方米约29.19亿元,2138套,都比去年同期要低,去年全年销售91.91亿元,今年5个月还不到去年的1/3。开发商压力很大。再来看开发商手里的已拍买还没有领取预售证的土地情况,按绿城明园2013年9月卖地,今年6月开盘,但这要分好几期开盘的,37万面积现在只开了46985平方米,估计今年到年底也不可能全部开37万的盘,大多数的待开发面积要在明年后年才能开,那么其他楼盘应该也是一样的情况,去年拍的地基本没有什么销售过,可能2年前拍的地现在还在开后面几期,余姚国土局2012年卖地商业1211亩80.76万平方米,住宅3318亩221.20万平方米。2013年商业618亩41.2万平方米,住宅2771.4亩184.76平方米(其中普通商品房2352.6亩156.84万平方米),2014年计划卖地商业569.85亩38万平方米,住宅2689.35亩179万平方米,我没有查拍卖土地的容积率,但就是按1的容积率,现在开发商未领预售证的待开发面积以2013年拍卖的土地计算建筑面积在200万平方米以上,而2014年估计形势不太好,政府会减少土地拍卖,开发商手里的土地也会放慢开发节奏,但那是要付出资金成本的,地方政府和开发商都要面对时间的财务成本。谁撑不住就被利息压夸了。再来说人民币通胀,从2000年到2013年,中国m2从13万亿增加到现在110万亿多,年平均在15%以上,除2000年增速12.27%外,其余都在14%以上,最高2009年达到27.58%。而现在2014年再次回到13%多一点,为近10年最低,如果中央政府不大规模救市发钱,房价今后两年是没有上涨的货币基础的。再说现在中国m2是美国的1.5倍,占全球m2的1/4。中央政府再发钱的话让人民币流向全世界啊。再来说政府救市问题,地方政府是没有救市能力的,自己被地方债都要压夸了,现在土地有拍不出去,是心有余而力不足。而中央政府现在是没有能力向前任那样4万亿救市了,再说现在的房地产规模也不是4万亿能救起的。那么在今后几年内余姚房产只能进入到去库存阶段,价格涨不涨大家都知道的了。

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静享荷塘月色 + 10 很有道理
冰是睡着的水 + 10 就是销售掉的商品房也有很多空置着要被当二手房给卖出来的!另外不动产税也已经是箭在
房产小管家 + 100 这位亲分析很详细啊

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发表于 2014-6-19 10:25:58 | 显示全部楼层
回 飞车:
余姚这类P大点的地方,交通那么方便,汽车几乎家家都有,城镇化只是过去的说法,像日月星苑,锦绣四明那种,你说是农村还是山区?北京的房子更是造到河北了,“城镇化”以后重在质,不在量了,像余姚这么点人,八个广场,有个P用,房地产这些年就是瞎搞,上届政府有很大责任。不过,你的分析越来越理性了,赞一个。
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发表于 2014-6-19 08:20:00 | 显示全部楼层
库存房 + 空置房 - 刚需 =  泡沫
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发表于 2014-6-23 22:10:48 | 显示全部楼层
我再农村造了3楼3底。造价30万 装修30万 买了辆30多万的宝马车,共100万。没有银行贷款。现在做人牢牢潇洒!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
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发表于 2014-6-19 11:23:14 | 显示全部楼层
你还没算二手房,要是这也算上,余姚的房子多了去了。
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发表于 2014-6-26 12:54:28 | 显示全部楼层

回 草之郁之 的帖子

草之郁之:没房子的人还是挺多的,现在销售的都是二年前的地,后面新推的比较少啊,开发商房子卖不掉,土地肯定没钱拿了,个人预测后期新推房源会比较少。 (2014-06-19 09:13) 
其实开发商会不知道房子难卖,房产商破产的都不少,谁还会去造房子哦
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发表于 2014-6-20 13:57:16 | 显示全部楼层
你说的都是些明着的基础数据,如果这样加加减减就能预测房市的话未免幼稚了些。。。
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发表于 2014-6-19 10:05:49 | 显示全部楼层
目前的房地产的形势就是去库存,建好的房子要去库存,买进的土地也要去库存,政府的土地也不好卖了,市场会作自我调整,长远来看土地供应减少,达到房价的再平衡。

高房价下市场需要会减少,但只要价格下跌,市场需求会增加。毕竟没有房子的人还是非常多(城镇化浪潮的需求)。反过来说,如果没有库存积压,房价也不可能滑落下来,所以判断一个低点,择机买入就可以了。
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发表于 2014-6-19 10:02:30 | 显示全部楼层
这些数据可信吗,政府出的数据,至少有一部分是水份,看看我们周围这么多房子就明白了,造的还在造,老的还没有卖完
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发表于 2014-6-19 09:15:38 | 显示全部楼层
这种数据流的 帖子,很NB
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发表于 2014-6-19 08:46:42 | 显示全部楼层
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发表于 2014-6-19 09:13:47 | 显示全部楼层
没房子的人还是挺多的,现在销售的都是二年前的地,后面新推的比较少啊,开发商房子卖不掉,土地肯定没钱拿了,个人预测后期新推房源会比较少。
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发表于 2014-6-19 09:30:01 | 显示全部楼层
用数据说话   比空头推理强的多
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发表于 2014-6-19 10:01:51 | 显示全部楼层
楼主蛮有说服力
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发表于 2014-6-19 11:34:48 | 显示全部楼层
这个思维方式非常正确!
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发表于 2014-6-19 11:58:55 | 显示全部楼层
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发表于 2014-6-19 12:46:33 | 显示全部楼层
放慢开发速度,消化库存量,到时房价就趋于稳定。
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发表于 2014-6-19 14:05:08 | 显示全部楼层
房价如今想涨是不可能了,所以买期房是不合算的。
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发表于 2014-6-19 15:06:32 | 显示全部楼层
就是销售掉的商品房也有很多空置着要被当二手房给卖出来的!另外不动产税也已经是箭在弦上了!
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发表于 2014-6-19 18:09:40 | 显示全部楼层
@万年居士  

余姚身处浙东沿海地区,经济发达,城市美丽,一直都有外地人员买房迁入,近二年房子的确造的快了点。 不过房子需要也是很大的,所谓过剩只是阶段性的。

不说远的,就说这个回复这个贴子里的人,据我所知就有人想买房,他们在时阴时明的打压房价,潜在的需要很旺盛,房价又能跌到哪里去呢?
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发表于 2014-6-19 20:29:23 | 显示全部楼层
很明显是的事实,估计十年也消化不完,
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发表于 2014-6-19 21:14:51 | 显示全部楼层
这个农民不错,有数据,有道理,顶一个哈。如今对房子的需求我想基本上都是以改善为主吧,反正有地方住,等降到自己没压力的那个价位后会出手的。
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 楼主| 发表于 2014-6-19 22:18:22 | 显示全部楼层
到2013年底余姚城镇户口人均住宅面积40.4平方米,非城镇户口(农民)人均住宅面积64平方米,余姚户籍人口2013年出生6500多人,死亡6300多人,就是余姚2013年新增人口200人左右。外地人办理暂住证人口2013年比2012年减少6000人。未办理暂住证人口没有公布。余姚贷款余额由2002年的93.5亿元增加到2013年底的1191亿元,其中2013年新增120亿左右,从2014年的情况看今年新增加贷款应该也在100多个亿。从各个经济指标看,余姚房市在今后3年内是比较难的,开发商要去库存,而购房者除那些真刚需外(为了结婚或小孩读书的群体)很多人会持币观望,购房者持币观望还可以取得5%左右的理财利息收入,而开发商却要付出8%以上的财务成本,所以个人认为余姚房市成交价格应该会走低,就算我要买房也要看到开发商明显打折,即8折以上还要是现房,不然还不如把钱投向定期存款收取一点利息,至少本人看来最近2年余姚房价没有大涨的基础,而李也不可能像温那样再伸四个手指头了
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