地价下跌土地成交下滑 明年地产投资下滑成定局

13905841218

土地市场上挂牌的土地多了起来，但开发商的购买量却直线下降。

　　在楼市上，越来越多的开发商加入到降价促销的行列中。而在土地市场上，地方政府也想尽方式提供各类便利和优惠政策进行促销。

　　但两者的努力可能都难以收获效果。国土部下属中国土地勘测规划院发布的最新报告显示，第三季度住宅地价环比负增长的城市从二季度的6个扩大到12个。预计在第四季度，重点监测城市的住宅用地地价增幅将进一步回落，地价水平下降的城市会逐步增多。

　　2012年房地产投资的下滑似乎已是毫无悬念的预测，而以增供给为一个调控手段的这轮楼市调控，恐怕即将收获一个住房产品供应下滑的结果。

　　骤降的非税收入

　　2011年土地出让金收入的降低早在一些地方政府的预期中。对这笔数额庞大却变动无常的非税收入，一些地方政府已开始试图减轻对其的依赖，但在现实中却并不容易。“年初的时候市里开会，号称今年要转变经济发展方式，产业结构调整，财政上不靠我们土地部门了。但说到底还是依靠土地，土地出让金就是万金油。”在国土资源部9月份的一次内部会议上，一位北京国土系统的官员这样向同僚们抱怨地方政府对土地出让金的依赖。年初轻轻松松地喊出的口号，还不到半年便丢在一旁，大量的公共财政支出开始寻找资金来源，地铁、保障房等等工程都盯上了土地出让金。

　　但近些年来持续增长的土地出让收入却在今年遇到了阻碍。2011年前10月，北京土地出让金收入达831亿元，同比降幅达4%。尽管依旧处于历史高位，但这笔土地出让金的成色却远不如2010年。“我觉得北京市土地市场总体平稳，只是由于拆迁成本提高，纯收益有所下降。”北京市国土资源局局长魏成林如此表示。纯收益下降，意味着政府可从土地出让金中获取的实际税外收入下降幅度不止4%。除却拆迁成本的上升，另一个导致土地出让金下滑的原因在于利润高额的土地品种成交量的锐减。

　　住宅土地的出让收益，以往一直高于其他类型地块。但却是今年北京土地市场萎缩最为严重的土地品类。1-10月，北京住宅类地块土地出让金为332亿，同比下跌45%，其中90%以上的住宅类地块都是以接近底价成交。因此，4%，这个尚显平稳的土地出让金总降幅，更多依赖成交量激增但利润微薄的工业地块。

　　但北京已经足够幸运，据中国房产信息集团统计，截至10月底，全国众多一、二线城市土地成交金额同比降幅均超过20%。其中，上海土地成交金额930.43亿元，比去年同期骤减四分之一；南京和长沙土地出让金近乎“腰斩”，同比降幅分别为40%和55%；西安土地出让金缩水最为严重，仅为28.70亿元，同比骤降71%。

　　缩水的土地出让金收入尚不会对本年度的政府资金周转带来太大的影响。针对外界流传的北京土地财政破产的传闻，魏成林便称，“我今年偿还贷款的任务已经完成，资金运转正常，没有‘破产’。”

　　不过影响可能在2012年逐步显现出来。“卖不了这么多钱，(北京)明年发展就受制约。”前述匿名土地官员称。

　　地方政府让步

　　作为土地商人，地方政府在市场低迷期的促销工作已经开始。11月9日，北京市土地整理储备中心公告称，经市政府批准，取消丰台区郭公庄车辆段项目四期F2公建混合住宅用地保障房等配套建设要求。这也是北京市首宗在出让中取消保障房配建的地块。

　　这幅占地面积5万平方米的土地原本标明的竞价起始期为2011年10月8日，起拍价为9.17亿元，在更改交易条件后，这幅土地的竞拍起始时间被调整为11月21日，至今依旧静静地躺在正在交易地块的名单当中等待买家。

　　政府开始松动了，至少在土地市场上。这是市场层面对郭公庄地块交易条件的更改所做的最普遍意义上的解读，似乎印证了那句话，房地产市场下滑时，最先扛不住的是地方政府。

　　风声自10月底便传出，“北京市将采取降低竞买保证金、放宽付款进度、减少保障性住房配建面积、降低交易起始价格、分割地块上市等措施，鼓励开发商拿地。”北京市土地整理储备中心市场部部长雷蕾这样表示。

　　北京市土地整理储备中心的人士也向本报透露，部分政策已经付诸实施，但降低竞买保证金的措施现在还在论证过程中。

　　与北京一样，10月份成为许多地方政府刺激土地交易政策出台的时间点。

　　10月中旬，广州市便提出，将首期土地出让金的支付期限，由当前法规规定的30天延长至4到6个月。大背景则是，广州市在香港举行的一次土地招商会。安徽省则将目光放在了来自台湾的地产投资上。方式同样是延长出让金缴纳期限，可分期支付，最长时限12个月。

　　不过，这一系列的促销却并未取得理想的效果。与密集的政策相伴的则是，10月份，也正是土地交易最为冷清的一个月。根据中国房地产指数系统对全国133个城市所做的统计，10月份当月这些城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米。环比大幅下跌40%，同比去年的跌幅达到37%。

　　而在各类用地的分类统计中，住宅类用地更是成为重灾区，成交面积仅2004万平方米，同比跌幅高达45%。为最近两年来的最低值。

　　11月份，土地市场陆续传来的是更为负面的消息。11月17日，沈阳土地交易中心计划拍卖12宗地块，但其中有8宗地因竞买人数达不到要求而取消出让，其余4幅地则加价一轮后直接成交。11月18日，安徽省合肥土地市场预定出让的9宗地块中，仅有1宗地块成交，其余4宗延期，另4宗则被取消。

　　开发商没钱，促销如果不能改变这一点，便不可能取得成绩。一两个月的数据原本并无多大意义，但依照往年的经验，第四季度往往是地方政府土地供应，尤其是商业住宅土地供应的高峰时刻。2010年12月份及2011年1月份，两个月逼近6000万平方米的住宅土地成交量也创下近些年来的峰值。

　　但2011年10月，却犹如一盆冰水直淋而下。没有谁再对土地市场的岁末疯狂抱有幻想。

　　2013年现影响

　　地方政府出招了，但开发商却没有接招的迹象，相反，市场上流传的则是各种过冬御寒术，症结则来自于房地产开发商越积越多的库存。

　　中国指数研究院的数据显示，1-10月，全国商品房累计销售面积为8.0亿平方米，同比增长10.0%。但是依旧处于高位的销售数据并未让开发商有放松的心理，因为销售增长的速度远远比不上他们消灭存货的速度。

　　在10月份，各个主要城市商品住宅库存量都有所上升。北京商品住宅可售量增加71.45万平方米，南京商品住宅可售面积增加26.3万平方米，青岛可售量增加101.86万平方米，杭州包含萧山余杭区域可售增量超200万平方米，而上海、广州可售量较上月略有增加。

　　在万科的“过冬术”中，第二条便提到“房地产销售应该更积极一些，尽量减少存货压力”。2008年的房地产寒冬依旧历历在目，在存货增长的情况下，开发商不可能贸然加快土地购买速度，使自己的资金链紧张。

　　但依旧在保持增长的商品房销售数据，依旧位居高位的房地产投资数据却决定了另外一点——楼市调控不可能在短期内放松。地方政府希望通过放松土地市场的方式来刺激开发商购地，但决定开发商购地的，确是他们将土地变成房产，并出售出去的速度。“简单的下调地价，不可能刺激土地市场的回暖。”住建部政策研究中心副主任秦虹对本报表示。

　　事实上地价已有下调。国土部下属中国土地勘测规划院发布的最新报告显示，第三季度住宅地价环比负增长的城市从二季度的6个扩大到12个。预计在第四季度，重点监测城市的住宅用地地价增幅将进一步回落，地价水平下降的城市会逐步增多。

　　来自地方政府内部的反思已经开始。“我们现在花钱也没个计划，都跟美国人学了。”同样是在国土资源部9月份的那次会议上，另一位地方土地官员也抱怨，尽管对土地出让金的管理越来越严格，但地方政府对此的使用还是显得非常随意。“卖了地王，马上被分光吃净。”土地出让收入的波折起伏，连带着是地方政府对财政预算安排的计划性减弱。

　　国家行政学院决策咨询部研究员王小广认为，受土地财政下滑的影响，2012年的财政政策将出现名义积极但实际收缩的现象。具体在楼市，对2012年投资下滑，供需关系再度失衡的担忧也开始蔓延。

　　事实上或许不用等到2012年，统计数据在10月份便已经出现向下走的趋势。住宅新开工面积同比下降1.3%，这是自2010年11月以来的首次下降。有业内人士认为，房地产市场自今年第三季度开始进入“去库存化”阶段。

　　不过，10月份新开工面积的下降更多是开发商由于资金紧张而放慢开发速度的自主行为。2012年数据下滑的直接原因则将是当下的土地市场的萎缩。

　　依照房地产市场的周期，从土地到可以出售的商品，其间大约需要消耗一年半的时间。2011年下半年开始的土地市场萎缩，在2012年将表现为房地产投资的下滑。而到了2013年，则将开始影响商品房市场的供应。“届时恐怕将出现一个商品房供应的超级短缺期。”有业内人士对记者如此表示。