业主物业权实现的制约因素

四明飞狐

    1、法律制度在设计上的缺陷
    一是对选聘物业企业的两个阶段缺乏应有的衔接。选聘物业企业大致可以划分为两个阶段，第一阶段是由房产开发商作为主体进行选聘，《物业管理条例》第三章的大部分条款对业主、业主大会行使权力前建设单位如何选聘物业企业进行了规定。第二阶段则是由业主作为主体对物业企业进行解聘和选聘，这一规定见于《物业管理条例》第十一条。但是，由于开发商开发一个项目一般都需要几年，业主的入住又不可能一次或者在短期内一下子完成，这就使得开发商实际上在相当长的时间内控制着物业企业的选聘权，这就会产生前期物业费标准大大高于以后的物业费标准的现象。往往是与开发商有着一定关系的物业企业在前期的物业服务中付出的少而收益的多，而这种现象也是业主选聘物业企业后矛盾多发的原因之一。
    二是由于相关条款缺乏可操作性，法律虽规定了业主的权力，但在实践中有不少难以行使。这里，举以下条款为证：《物业管理条例》第六条第二款第（二）项规定，业主有提议召开业主大会的权力。这里，并没有考虑到小区入住率的情况，且业主向谁提出是个比较大的问题，即使有个别业主提出建议，但由于缺乏操作程序，在实践中是难以实现的；《物业管理条例》第十条是有关是否成立业主大会的规定，其中把业主人数较少作为可以不成立业主大会的条件之一，然而，到底何为人数较少，并没有量化的规定；《物业管理条例》第十二条、第十五条、第十六条款涉及业主大会与业主委员的相互关系，总的来说，业主委员会的权力过小，不利于一些矛盾的解决，例如，第十二条（筹集和使用专项维修资金的）“应当经专有部分占建筑面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”，在实践中发现，该条很难操作。总之，由于业主委员会只是业主的代表机构，不具有实体法上的权利能力，因而行政法规对业主委员会的地位、权力行使等方面是有比较大的缺陷的，尽管这也是无奈的选择。
    2、业主权力意识的觉醒和权力不当行使之间的反作用
随着物业覆盖率的逐年提高，广大业主的权利意识不断增强，加之媒体及社会大众的情感因素的推波助澜， 维护业主权的呼声、诉求远远超越了法律维 权之范围，相当部分的业主偏面注重自身权利的维 护，而不懂得如何维 权，甚至不正当行使各项权力，反过来影响自身权利的维护。具体来说，主要反映在以下几个方面：
    一是不能正确认识与物业企业之间的法律关系，一味强调物业企业的义务。在一些业主看来，既然聘请了物业公司，那么对方就应该什么都管，什么都做，而自己却不用承担任何义务，好像物业公司是主人，业主到成了保姆，甚至对物业公司的服务和必要的管理不配合、不支持，有的还对着干。例如，有一个小区，针对停车位明显少于车辆数量，一些居民乱停乱放，随意侵占和破坏绿地的情况，物业公司采取了禁止小区外车辆禁入的措施，要求本小区车辆凭证进入，但是，就有那么一些人，就是不带证，有一个居民一次遇到门卫劝阻，竟然将车子停在小区门口，妨碍其他居民出入几个小时。
    二是拒交物业费，不愿履行最核心、最基本的义务。物业服务是市场行为，应该在合同的基本框架下行事，但是，确有一些业主，只顾自己个人私利，以各种理由拒绝向物业公司交费。当前，物业费的拖欠现象有增多迹象，物业费的收取率从前几年的95%大左右下降到80%左右，有些甚至不到30%。这些人的拒绝交费产生的后果就是破坏了物业服务和物业管理的正常秩序，既间接侵犯了其他业主的合法权益，也直接导致物业服务企业无以为继，从而最终影响全体业主的物业权益。
    三是遇有纠纷时，不积极寻找解决的途径。住宅小区中不同利益主体引发摩擦和矛盾在所难免，其中有相邻业主之间的利益冲突问题，有业主与小区公众利益的关系协调问题，当然最集中的还是业主与物业企业之间的矛盾。如果这些矛盾在经业主委员会、街道、社区和建设行政主管部门协调后仍难以解决，那么，根据法律规定只能走司法途径。然而，除了物业费纠纷，实践中却鲜有这样的例子。
    3、物业企业服务水平跟不上形势发展的要求
    如果是小区刚刚交付，物业公司通过招标程序进入小区，那时的物业费标准是比较高的，而且由于由房产商代收，物业费的收取率也高，但是往往是经过两、三年后，物业费的收取率则逐年下降，形成恶性循环，这其中的一个主要原因就是物业服务未能跟上形势的发展。针对当前的一些焦点问题，比如车辆的停放、一些居民将车库改作他用或出租、在小区公共场地放养家禽、家畜和其他随意侵占小区公共部位等问题，物业公司缺乏研究，未能有有效的应对措施。

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