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[心得交流] 如果房价暴跌,我们会怎么样?

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发表于 2019-1-8 17:45:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 乐 于 2019-1-9 09:23 编辑

前两天我们给大家说了房地产的事,我们得出2019年美国退出加息模式之前房地产不具备大涨但也不会大跌的结论。
当然了,对于刚需的有房族来说,房价涨跌都不太关心,因为无论涨点还是跌点自己总不能卖掉吧?对于炒房的人来说,必须寄托于房价的大涨,因为他们贷款了很多钱,每月的利息都非常的高;对于没有房的人来说,巴不得房地产崩盘,1块钱1平才好。
今天,我们就和大家说说:为什么中国的房地产不会大跌?如果大跌了会出现什么后果?房价跌多少会引起经济危机?
在说这个问题之前,我们先说说地方政府是如何生存的?
我们知道一个国家除了中央外,还有地方,中央管的是大事,没有精力、也不可能把地方的事都管了,所以很多时候地方的事情要有地方政府自己来管理。
管理就需要用钱啊。
比如地方的道路建设、通讯、教育、医疗、环境等方面的建设,绝大多数都是要地方政府自己想办法的。
钱从哪里来?
主要来自税收!
如果地方上有企业,那么企业的税收一般都是交给地方政府的(个别特大型的企业直属国务院管,比如大庆油田虽然在黑龙江,但是税收却是不交给黑龙江省的,而是全部上缴国家),然后地方政府将税收的四到五成交给中央,余下的钱地方政府可以修建政府大楼、道路、学校、医院等,包括给政府机关人员发工资等。
如果地方没有企业,没有税收怎么办?
那就只能伸手找中央要了!
这就有点类似:你已经长大了,按照道理,你应该能自力更生了,这时你还找你爸妈要钱是什么感觉?
很多时候,地方政府也是要面子的,为了不向父母要钱,还要把自己的地方建设好,那么一般有两种途径:
第一,发行地方债。简单的说,向老百姓借钱,承诺给你一定利息,打个欠条给你,然后拿着借来的钱搞建设,等经济发展好了,再通过税收把欠你的钱还了。
第二,招商引资。既然地方没有企业可以收税,那么我们就把企业引进过来。可是,如果你不给企业好处,企业怎么回来呢?很多时候,地方政府为了招商引资也是拼了。比如在中国大部分的地方,招商引资都是给那些企业很多的好处的,比如三通一平,甚至还有七通一平的。
这里简单的给大家介绍下:
所谓的三通指的是水通、电通和路通,即地方政府免费提供施工用水、用电和进出场地的道路。
所谓的七通是指通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力(七通)以及场地平整(一平)
也就是说,如果有一个好的公司,地方政府想要让这个公司在本地建厂,那么给水、排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整等都是地方政府自己掏钱给企业弄。
可以说,这个前期的投入还是不小的。
地方政府傻吗?
当然不!
他的投入也是有回报的:大企业在地方建厂,不仅仅能为当地带来工作,带动当地经济发展,而且能给地方政府带来大量的税收。地方政府有钱后,不仅自己的日子过的很滋润(工资高、福利好、灰色收入多),而且也有了政绩,前途一片光明的。
但是,有些地方实在是太偏了,要啥没啥,给再好的优惠,企业也不会过去,以前还能从农民头上捞点,现在农业税也没有了,自己偷摸留点地也不值钱,所以也有很多地方政府过的很凄惨。
比如,以前我在内蒙古待过,地方政府可怜的连工资都发不出了,整天找我们的公司毛病,就是想捞点钱。而我们公司是国有大企业,背景实力强大,有时他们也捞不着。于是,为了让我们多给地方交点税、多给点好处,他们主动帮我们企业去打通各种环保、土地使用等杂事,比我们自己都勤奋。
现在大家知道河北小钢厂为啥总也关不掉了吧(有时阳奉阴违,违抗中央政策)——地方政府指望他们的税收呢?
要不,有时候说:钱,这东西是个王八蛋,但是没有钱,也是不行的啊。
好了,大家知道地方政府是怎么运作的了。
可以说,这么多年来,总体上来说,地方政府做的还是都不错了,至少我接触过的两个地方:黑龙江的农村和江苏的农村水泥路都通到村里了。
但是,地方政府为了搞建设,也欠了不少钱。
欠债还钱,天经地义的。即使你是政府,你也不能赖账!
搞那么多建设,欠那么多钱,怎么还啊?
如果招商引资的,也没有那么多企业啊,再说有时候经济形势又不好,税收也没有多少,所以卖地给房地产商就成了地方政府最大的一笔收入。
如何才能把地高价卖出去?
当然是房价越贵,地的价格越贵啊。
如何让房价越贵?
限制土地的供应量。
所以,现在房价高的主要原因不是地少,而是土地没用放开供应。
现在地方的债务非常的高,就指望卖地来还债的,如果房价暴跌,土地卖不出价,那么地方政府就很难还得起债了。
非但还不起债,恐怕地方政府都得破产——没钱发工资,谁还会干活?
要是地方政府破产了,那么地方建设怎么办?治安、管理、医疗、教育怎么办?
或许有人会说:找中央要钱啊?
但是,你要知道中央也有很多事要做得,比如国防开支、武装警察部队、文教卫生事业、扶恤和社会福利救济等,那些都是花的大钱,这么算下来其实中央也没有多少余钱的。
所以,房价不能大跌,一旦大跌了,地方政府就可能破产,一旦地方政府破产了,那么社会就乱了
还有什么危害呢?
现在很多人买房都是贷款的,比如现在你买一套房子100万,贷款了80万,现在房价跌了30%,也就是说,你现在的房子只值70万了(资不抵债了),你还会还银行贷款吗?
你把一块玉佩以80万抵押给典当公司,现在玉佩只值70万了,你还会拿80万赎回吗?
房价暴跌,跌到低于银行贷款,那么大多数人就不会还银行贷款了,那么这个损失就转移到银行头上了,产生了大量的坏账。
银行开始亏损,那么很多存钱在银行的人就担心自己的钱不安全,就都会去银行把钱取出来,一旦形成挤兑,那么银行就破产了——要知道银行的负债率都是90%以上的。
简单给大家介绍下负债率
所谓的负债率就是你欠的钱与你的总资产的比值。比如你的房产、车子、存款等加起来有100万,但是你欠别人90万,那么你的负债率就是90%
银行的钱绝大多数都是老百姓存在银行的,然后银行拿着老百姓存的钱放贷款赚取利息差额。
大家都把银行的存款取出来,加上自己贷出的钱很多因为房价大跌收不回来了,那么银行就破产了。
大家知道很多企业生存都是需要大资金的,通过做大规模赚钱微薄的利润,一旦没有了银行的贷款,那么规模一下子就小了,企业也就无法生存了。
企业没法生存了,那么你也就没有工作了,没有工作你就不敢消费了,那样就会导致各行各业的大萧条。
2008年美国次贷危机是如何发生的?
原因就是:美国为了剪世界的羊毛,进行了17次加息,导致房地产大跌,老百姓还不起银行的钱,导致美国第4大投资银行雷曼兄弟破产,而雷曼兄弟的债券主要在欧洲,又连累了欧洲。
2008915日,以美国第四大投资银行雷曼兄弟控股公司申请破产保护为标志,美国次债危机最终转化为金融危机,从而席卷全球,这场危机让美国损失了19.2万亿美元。
现在美国又开始加息了,其实本质上和2008年一样,中美之间比的也是谁先倒下去——其中最重要的一条就是:看谁的房地产先崩盘!
前面我们也和大家说了,美国到目前为止已经加息了7次了,按照道理中国应该跟着加息,只有那样才能不让资本外流,而跟着加息就可能引爆房地产市场,而一旦房地产市场一旦崩盘了,不但可能让地方政府破产,还可能让很多人破产、让银行破产,最后导致各行各业形成危机,这就是我们经常在新闻里看到的所谓的系统性金融危机
那么,房价跌多少容易导致经济危机呢?
20%左右。
其实我认为这个数据不难理解,现在首套房贷款首付比例在35%,房地产商的负债率都在80%左右,超过20%就非常的危险。
1.png
我相信分析到这,大家应该明白我们所说的中国房价不具备大跌的可能这句话的意思了吧。
那么,我们为什么又说中国房价也不具备大涨的可能是如何得出来的?
其实,也很简单:现在美国在加息,到底加息多少次还不知道,中国一直没有跟,压力已经很大了,要不是采取外汇管制,外汇储备恐怕早被老百姓兑换光了。虽然外汇管制很好用,但是这种做法也让世界各国的投资者非常的不满,不能自由兑换,以后谁还敢来中国投资啊?所以,外汇管制只是关键时候的一个非常措施,不能长时间的使用。
所以,后面一旦美国持续加息,那么不排除中国要跟着加息。
如果中国房价在美国加息周期内房价上涨,一旦中国逼不得已跟着加息,那么就非常容易让房地产直接崩盘。
现在唯一的办法就是:不让房地产涨,不涨就能让那些炒房的人逐步破产。
大家注意,这种破产方式风险是比较小的。
简单的举例,现在你购买了一套房(炒房),价值100万,你贷款了80万,假设你每年要还利息8万,现在房价不涨,第三年你就还不起利息了,这个时候你只能把房子卖掉还贷款,还能卖100万,房子卖出去后你破产了(三年你付了贷款24万,还银行80万),银行没事。
前几天中央政治经济会议公报中再次强调坚决遏制房价上涨,我认为很大的原因可能就是:为了应对后面美国的持续加息,中国再做好的准备了,为了不让加息引爆房地产市场,通过遏制房价上涨让一部分炒房客破产,提前释放风险。

现在也有很多人在分析房地产,但是我认为绝大多数人都没有分析到点上,还以为中国的房地产市场仅仅是国内的事,却不知道这——其实是一场国际大博弈。
最后,希望,如果有炒房客看到我们这篇文章,尽快收手,不要再想着投机做火中取栗的事了,否则,你很可能会破产的。
至于刚需的,我昨天也说过一句话:早买比迟买好。
我相信大家看完今天的文也应该能理解这句话的真正含义了:房价没有多大下跌空间,相反有可能控制不住,如果中国经济能顶住,不跟着美国加息,一旦美国退出加息模式……
后面的,就靠自己去想象了。
最后声明:本文只做分析用,不构成任何投资建议,风险自担!


每个人都要经过这个阶段,看见一座山,就想知道山的后面是什么,我想告诉他,可能翻过山后面,你会发觉没什么特别,回头会觉得这边更好。”“你越想知道自己是不是忘记的时候,你反而记得越清楚,我曾经听人说过,当你不能够再拥有,你唯一可以做的就是令自己不要忘记。”
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发表于 2019-1-8 19:05:03 来自手机 | 显示全部楼层
比较理性和中肯
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发表于 2019-1-8 18:36:55 来自手机 | 显示全部楼层
有点道理
刚需买房的可以下手了
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发表于 2019-1-9 12:34:04 来自手机 | 显示全部楼层
讲得很好 楼主有没有书可以推荐 理清楚加息引起的一系列问题的 谢谢楼主
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发表于 2019-1-8 19:24:56 | 显示全部楼层
放心,不可能大涨大跌的,政府要求的是稳定发展。所以目前来说,买房还是抵制通货膨胀的好办法
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发表于 2019-1-8 18:42:29 | 显示全部楼层
有些道理。买卖看自己需求
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发表于 2019-1-9 10:10:00 | 显示全部楼层
你说的这么多空军不会看的,他们只会喊房价爹爹爹
二营长,你他娘的意大利炮呢?!
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发表于 2019-1-9 11:54:37 来自手机 | 显示全部楼层
讲的很透测
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 楼主| 发表于 2019-1-9 13:46:24 | 显示全部楼层
Jakey 发表于 2019-1-9 13:17
请注明出处谢谢

请关注微信公众号:天涯时事、补两刀、补三刀都是同一个人开的号,里面很多文章作者都写的通俗易懂,而且里面有些文章可能分析的过于真实,会被大数据分析出而被后台禁看,但作者会在小号里发布,看时你还可以看后面人家的评论,也是对你有好处的。
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 楼主| 发表于 2019-1-9 13:47:10 | 显示全部楼层
perfect0827 发表于 2019-1-9 12:34
讲得很好 楼主有没有书可以推荐 理清楚加息引起的一系列问题的 谢谢楼主

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发表于 2019-1-9 14:45:00 来自手机 | 显示全部楼层
涨跌都跟我没半毛钱关系,房子还是那套房子,还银行的钱还是固定的数字
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发表于 2019-1-9 15:11:25 | 显示全部楼层
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发表于 2019-1-10 15:03:06 来自手机 | 显示全部楼层
暴跌?乘跌再买一套呗
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发表于 2019-1-11 08:10:59 来自手机 | 显示全部楼层
在一线大都市房价五六万一个平方想想里面水分就知道有多少 在余姚才一万多点 能有多少水分 降价呵呵等着 2019年不涨点才怪 国家基准利率下调了以为着什么自己去想 国际贸易怎么差 肯定拉动内需而中国话肯定是房产
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发表于 2019-1-11 08:21:28 来自手机 | 显示全部楼层
我可以很负责任的告诉楼主,我4套房还是4套房,房租一样的收
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