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[我家理财] 帮你算一笔账:提前还款到底合算不合算?

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发表于 2016-7-12 08:37:07 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 理财小管家 于 2016-7-12 08:36 编辑

 一入房贷深似海,从此生活背座山。房奴们对房贷深恶痛绝,但是如果某天突然手里不差钱,你会选择提前还贷吗?

  先上一段最近的聊天记录。

       朋友:谁说欠钱的都是大爷,那得看欠谁的钱,我觉得我就像孙子。
  小编:怎么的呢?你欠谁钱了?
  朋友:还能有谁,银行啊!每月快到还房贷的日子,我就开始焦虑,扣完款一看账户里剩下的零头,我是又生气又沮丧。
  小编:矮油想开点儿,好歹你已经混成有家产的人了好嘛。
  朋友:只能这么自我安慰了,不过我要是现在发了笔横财,绝对先把这房贷给提前还了,以解心头之恨。不过,听说提前还贷也有技巧,什么时候还最值呢?
  小编:这……我给你算算吧。

  下面说正题,到底有没有那么一个时间节点,是提前还贷最划算的时候?

  首先,咱们来看看你每月还贷金额里,有多少是贷款利息。

  公积金贷款100万,贷款年利率3.25%,30年(360期)还清,相当于每月贷款利率为3.25%÷12≈0.270833%。

  

如果使用等额本息法:

2



  每期偿还的本息金额相同。

  第一个月还的利息=

  100万×0.270833%=2708.33元;

  第二个月还的利息会减少,因为第一个月已经还了一部分本金了,所以第二个月还的利息就是剩余本金乘以月贷款利率

  (100万-1643.73)×0.270833%=2703.88元;

  ……

  后面就不一一列举了,还是一样计算。

  

如果使用等额本金法还款:

2



  其实利息的算法和等额本息一样。只不过等额本金法是每期偿还的本金相同,本息随时间递减。

  第一个月还的利息同样是2708.33,因为初始本金一样,都是100万;

  第二个月还的利息=997222.22×0.270833%=2700.81元;

  ……

  以此类推。

  总结:无论是等额本息还是等额本金,每期偿还的利息都是剩余本金×月贷款利率。

  

       接下来,再来看看提前还贷的金额是怎么算的。

  插播一种说法:

  公积金贷款买房,或等额本息还款已经还了一半的,或等额本金已经还了1/3的,提前还贷不划算。

  下面来粉碎这种说法。我要论证的是,无论什么时候提前还贷,利息的比例都不会变,也就不存在所谓提前还贷“最划算”的时间节点。

  其实,上述关于利息的计算已经说明了利息比例没有变化这点。不过为了让大家更直观体会,我决定换种方法再给大家算一遍。

  为方便计算,就以等额本息法为例,因为这种情况下每期所还的本息是相同的。

  

       假设我2015年11月,还第一期贷款,预计2030年11月提前还清所有剩余贷款,那么到2030年11月,我需要还款的金额如下:

1



  也就是说,2030年11月(第181期)的一次性还清总额为621039.42元。这个数怎么算出来的呢?其实不过还是用上期(第180期)剩余本金乘以0.270833%的月利率,得出当期利息,再加上剩余本金即可。

  就是619361.98×(1+0.270833%)=621039.42元。

  总结:无论你什么时候提前还贷,算法都是不变的,也不存在提前还款的“最佳时点”。

  另外,单从计算来看,提前还贷的确能省去不少利息。但是利息一年也不过3.25%,就算全部都商贷,贷款年利率也不过4.9%。如果你攥着钱不着急还,买个固定收益的理财产品,比如攒钱助手(一年期年化收益8.8%),你就相当于每年多赚了(8.8%-3.25%)=5.55%的收益,这才是机智宝宝的明智选择好嘛!

  烧脑地算了这么多,盆友们明白了不?


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发表于 2016-7-13 14:52:35 | 显示全部楼层
还是看不懂  哈哈
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